解读：今年农村占地建房，提出“四严禁” 和“六不得”

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来源：自然微论坛

2025年1月7日，自然资源部农业农村部印发《关于严格遵守“八不准”要求坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》，释放出明确的政策信号，就是对农村乱占耕地建房持续保持高压打击态势，凡是未取得合法用地手续，随意侵占耕地特别是永久基本农田建房行为，都面临被拆除的巨大风险，严重的还会被追究刑事责任。

从2020年7月3日，国务院召开会议，在全国范围内部署开展农村乱占耕地建房专项整治以来，对农村乱占耕地建房一直保持严查严管的政策要求。今年两部发文，主要还是重申和强调，要依法依规用地，不能乱占耕地建房，必须严守农村用地建房法律政策底线红线。

具体要求为“四个严禁” 和“六个不得”

严禁违法违规买卖宅基地和违规搞合作建房

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严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房

严禁为城镇居民在农村违法建造和违法购买的住房登记发证

严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆

不得以所谓的“特殊资格权”、村民决议等变相给回乡退休干部等非农村集体经济组织成员分配宅基地建房

农村村民应严格按照批准的面积和规划许可建设住宅，不得超面积占地，不得超规模建房

不得以各种名义违背农民意愿强制退出宅基地和强迫农民“上楼”

不得违法收回农户合法取得的宅基地

不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件

买卖宅基地问题

宅基地是国家对农民的一项优惠和福利，宅基地的所有权属于集体所有，农民只有宅基地的使用权。对买卖宅基地，一些地方都有明确规定，比如《河北省农村宅基地管理办法》第六条规定：禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地。但实际上，私下买卖宅基地现象长期普遍存在，尤其是城镇居民到农村买地建房。

需要提醒的是：这种买地建房行为不能办理过户手续，也就是不能办理不动产登记，如果产生经济纠纷不受法律保护。

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合作建房问题

早在2016年，国务院办公厅出台的《关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》规定：在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员与当地农民合作改建自住房。（推荐阅读：禁止城里人到农村购房，但允许合作建房）

合作建房就是农民出地，城镇居民出钱建房，本质是租赁，合同期不能超过20年，合作建设的房屋及其土地只能登记在农民名下，不能登记在作为城市居民的返乡下乡人员名下，返乡下乡人员房屋权利只能依靠合同的约定来保障和履行。有的地方探索提出可办理《合作建房房屋使用权（租赁）鉴证书》，但争议较大。也有的地方根据其与农户签订的租赁(或合作)协议，经验收合格并司法公证后颁发不动产证，争议就更大。（推荐阅读：城里人到农村合作建房，能不能获得不动产证？）

《关于严格遵守“八不准”要求坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》提出：严禁违规搞合作建房。但到底什么情形属于违规？目前并无明确政策规定。

建别墅大院和私人会馆问题

这是国家明令禁止的，无论是占用农村宅基地或其他集体建设用地，还是国有建设用地，都不行。

别墅类房地产开发项目被列入2012年发布的《禁止用地项目目录》。2024年12月2日，自然资源部等3部门印发的《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）》，在禁止类项目目录中，除保留别墅类房地产开发项目，增加了私家庄园。在《关于严格遵守“八不准”要求坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》中，又进一步明确提出：严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

需要提醒的是：《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）》中正式删除了此前《限制用地目录》中的住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）和大套型住宅项目（指单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）的规定，主要是为了适应和满足对改善性住房的需求，但不代表解除“限墅令”。

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为返乡退休人员分配宅基地问题

2023年7月20日，农业农村部等九部门印发《“我的家乡我建设”活动实施方案》（农乡振发〔2023〕1号），提出鼓励引导退休干部、退休教师、退休医生、退休技术人员、退役军人等回乡定居。该《方案》印发后，迅速引发网络热议和一些误读，主要是回乡定居，住哪？是不是允许退休人员可以回老家买地建房了？结果，该文件印发仅两个月，就被紧急叫停，2023年9月22日重新印发《“我的家乡我建设”活动实施方案》（农乡振发〔2023〕5号），删除了这条政策。

2024年7月24日，在国务院新闻办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，农业农村部党组书记韩俊表示：不能以任何形式开口子、搞变通，要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅和私人会馆，严格禁止给退休回乡干部职工分宅基地建房，要守好政策底线。

需要提醒的是：《关于严格遵守“八不准”要求坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》更加明确提出：不得以所谓的“特殊资格权”、村民决议等变相给回乡退休干部等非农村集体经济组织成员分配宅基地建房。实际上，这条规定是有所指的，有的地方确实出台过这样的“土政策”。

宅基地权益问题

2024年6月新颁布《农村集体经济组织法》，将于今年5月1日起实施。新法规定；户籍在或者曾经在农村集体经济组织并与农村集体经济组织形成稳定的权利义务关系，以农村集体经济组织成员集体所有的土地等财产为基本生活保障的居民，为农村集体经济组织成员。

可以这样理解，集体成员以后不会因为就学、服役、务工、经商、离异、丧偶、服刑等原因丢掉集体成员的身份。

《关于严格遵守“八不准”要求坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》强调：不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

也就是说，即便是村民外出务工等原因进城落户了，在农村的宅基地使用权仍然保留，如果其想回农村时，还是可以利用老房生活，甚至还可申请新的宅基地或在老宅上翻建新房。

地类认定问题

《关于严格遵守“八不准”要求坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》提出：对原为建设用地误划为耕地的，经举证核实已办理用地手续的，已建成或正在建设的项目不认定为违法占地，在年度国土变更调查时按实地现状认定地类。

需要提醒的是：这里所说的原为建设用地，是此前经过合法审批的。如果一直就没有经过合法审批，或者说没有办理过农地转用手续和确权登记，虽然占用时间很长，或者在三调时被调查为建设用地，但不代表就是合法的建设用地。《土地卫片执法图斑合法性判定规则》规定：《土地管理法》颁布实施后（1987年以来），在未经审批或无合法权源的建设用地上进行翻新、翻建、新建行为，应判定为新增非农建设违法用地。

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合理建房用地问题

《关于严格遵守“八不准”要求坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》提出：要统筹安排补充耕地指标和新增建设用地计划，切实保障和规范农村一二三产业融合发展用地。按照《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（自然资发〔2020〕128号）要求，继续单列农村村民住宅用地规划和计划指标，依法保障农村村民住宅建设合理用地需求。

农村乱占耕地建房管不住、管不好，有一个重要原因就是有的地方不作为。《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（自然资发〔2020〕128号），针对农村建房用地问题，提出新增用地指标由国家足额保障，耕地占补平衡指标由县级自然资源部门统筹解决，不得跟农民收取耕地开垦费。但实际上，这一惠民政策在一些地方并没有得到很好落实，农民想通过正常渠道申请一块宅基地并非外易事，近年来，一些县（市、区）还是一年批不了几块宅基地，甚至一块也批不了。

基层治理是个大问题，尤其是该管的不管，不该管的瞎管。当然，基层干部也会说，问题在下，根源在上，出了村就是永久基本农田，谁让划的？你让我怎么批？所以，有了问题，各方都需要反思自己，不能上面两头堵，一味指责基层。

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日常监管执法问题

《关于严格遵守“八不准”要求坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》要求：加强违法行为监测监管力度，切实做到早发现、早制止、严查处。

从2020年7月3日国务院召开会议，在全国部署开展农村乱占耕地建房专项整治以来，一些地方仍然是屡禁不止，个别地方甚至还非常严重，不可否认，这与基层日常监管缺失、执法不到位有直接关系，简单说就是没人管。虽然网上对卫片执法争议较大，甚至认为是“乱象”，但客观看，如果没有卫片监测，一些地方在用地方面不知道会乱成什么样子（这就是省级不敢放弃日常卫片执法监测的主要原因）。在管地方面，最上心、最认真的是部、省两级，有的市级就是个“二传手”，县乡两级主要是发展优先，至于管地，没有来自上级的严厉要求、强有力的措施，可能对一些地方来说，就剩下发发文件、喊喊口号、做做样子了。

还得说当然，县级自然资源部门也会说，执法？队伍都撤销了，让谁执法？乡镇也会说，别想给我甩锅！我是“小马拉大车”。各说各的理吧。

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发布于 2025-02-07 07:06:09

农村用地