城市更新,重塑中心城区经济活力!
1. 中心城区崛起的两大驱动力
2. 中心城区更新的3大原则

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3. 3大原则如何融入更新策略
4. 更新重塑中心城区总结
作者 | 1/6图片工作室
中心城区的衰退,正逐渐成为拖累城市经济发展的新问题。
放眼全球,进入后工业时代,发达国家的城市经历了从中心向外扩张,到再次向中心聚集的「再城市化」过程。然而,这一过程中,不少城市的中心城区遭遇了经济与人口「空心化」困境。
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大阪部分老城区近五年商铺空置率上升了10%
中心城区衰退,是城市扩张、去工业化、人口老龄化、配套基础设施老化等因素,叠加形成的系统性问题。全球各国都在探索解决方式,特别是我国,已经形成了两大驱动力,正在全面推动中心城区再次崛起。
01
中心城区崛起的两大驱动力
1. 「城镇化率」驱动力
我国的城市化进程相对工业化而言显得滞后,城市化率与工业化率的比例为1.7,低于世界平均值2.0和七国集团的3.4。这种不平衡导致了净出口占GDP比重过高,进而引发了「内需不足」的问题。因此,提升城镇化率已成为解决这一问题的关键战略。
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提升城镇化率也让众多小县城发展迎来窗口期
也就是说,通过提升城镇化率,促进人口和资源向城市集中产生规模效应,释放消费需求,成为时代赋予城市的新使命。
2. 城市更新驱动力
在提升城市化率的同时,国土空间规划划定的「三区三线」,给城市摊大饼式的发展戴上了「紧箍咒」。这意味着城市向外扩张的空间被锁死,要想提升城镇化率,就得挖掘城市的存量,存量的挖掘来自城市更新,而城市更新的核心就在中心城区。
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更新已成为城市拉动内需的标准动作
这里请注意,城市更新是城区崛起的机遇,是没错,但多数城市还在忙着房地产去库存,城市更新决不能变成在「旧库存」上又加「新库存」,毕竟更新建设的信贷是要还的。
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城市更新的核心在于内容驱动,而不是空间形式
英国伯明翰就是反面典型,其中心城区振兴,花了20亿英镑用于商业节点建设,但市民深陷高失业率、低收入的处境并未改善。
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更新后的伯明翰市中心
再强调一次——城市更新是中心城区解决核心问题的手段,而不是结果,决不能「头疼医头,脚疼医脚」。为确保城区更新的「功效」,城市先要制定好更新的核心原则,这其中有3大原则需要格外重视。
02
中心城区更新的3大原则
产业变迁是中心城区衰退的根源。中心城区在发展过程中,面临很多转型升级的抉择,比如制造业要不要全面「腾笼换鸟」?是转向高端制造,还是发展服务业?是主打旅游,还是搞文创?在做决定之前,中心城区得从两个视角审视。
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曾经大城市「独享」的服务与消费,早已渗透到县城
另一方面,中国制造业凭借规模优势,在全球的地位越来越高,是数量和质量的「双冠」。
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2022年,全球共有132家「灯塔工厂」
其中50家位于中国,位列世界首位
也就是说,对于城市长远发展,二产和三产是两个核心「引擎」,缺一不可。因此,中心城区不能搞一刀切式的「极端」转型,「主动」脱离城市整体发展需求,而是要坚定不移地优先发展产业。
1. 因地制宜的产业更新
中心城区产业更新的目的是稳定经济发展、提高就业率、增加居民收入、吸引人口流入。要做到这一点,得先找准自身特点和优势。
▍旧产业的升维
目前,越来越多的城市开始重视挖掘「旧产能」的新潜能。《伦敦规划2021》提出了「工业建筑面积零减量」的策略;欧盟倡导各成员国发展「生产型城市」,在市区保留更多制造业空间,促进产业多元化,稳定老城区就业岗位,形成可循环的经济结构。
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美国「工匠分区法」,为纽约市创造了10多处制造业空间
(来源:网络开放平台)
比如维也纳老城区的Manner巧克力工厂,有100多年历史。随着城区发展和企业扩大生产的需求,面临「去留」抉择,最后他选择留下来,启动了厂区更新改造。改造采用「垂直工厂」的理念,通过「增高」多了几万平米的生产空间。
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更新后的Manner工厂生产过程中的余热
还为600多个家庭供暖
(来源:网络开放平台)
再看东京大田区,这里曾经是日本的制造业中心,1980年代初有9177家町工厂(即城市街道中小型制造企业,员工在9人左右)。
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社区化的制造业综合区
(来源:网络开放平台)
▍新产业融入老城
简・雅各布斯在《城市经济》里说过,城市经济发展的根源在于不断产生新工作、新产品、新服务。因此,新产业是各个城市都追求的目标,这也催生了城市外围的产业园区和新城。同时,也给老城区带来了新机遇,科技创新回归老城已成为趋势。
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位于老城区的纽约硅巷
比如波士顿,曾经是美国IT产业中心之一,后来转型发展生命科学产业。在转型过程中,通过城区肯德尔广场的更新,形成了生命科学的创新研发中心,聚集了超过250家生物技术公司,其中80%是初创企业。
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更新后的肯德尔广场
城市外围128公路沿线的IT产业园区,则升级成为生命科学相关制造区,像科研仪器制造企业赛默飞、日本电子、德国卡尔蔡司等都在这里设厂。
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埃因霍温的科技园区
埃因霍温老城区内大量空置的飞利浦老厂区,则被改造为创新中心。
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更新后的Strijp-S
在基础设施更新方面,埃因霍温把老城区打造成开放的创新实验室,融合科技创新测试需求。
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老城区节庆活动与科技紧密结合
图为音乐节上的机器吉他手
(来源:网络开放平台)
当然,如果有些城市的中心城区产业基础薄弱,也缺乏创新的实力,这就需要做深服务业。
2. 利好服务的更新策略
服务业的发展需要精心培育,在具体方面还不明朗的情况下,中心城区可以借助城市更新,制定有利于服务业发展的更新策略,实现从培育到突破。
▍机制更新,激活服务业
城市政府在城市更新中能发挥很大作用,但服务业的发展得靠企业和社会,特别是民营经济来主导。所以,在制定中心城区更新策略时,要同步制定面向企业和社会资源的更新机制,吸引他们积极参与,推动服务业发展。这里给大家介绍3种机制——
权益剥离机制:国际上比较常见的是权益剥离机制,就是把「所有权」「管理权」「使用权」分开,引入专业团队运营,实现有效管理和效益平衡。
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权益剥离后的特拉法加广场举办的大型活动
莱斯特广场则联合周边企业和业主,打造步行区域,借助权益剥离制度引入商业功能,还准许艺术家在公共空间表演,创造了1000多个工作岗位,让公共空间充满文化活力,成了城市旅游打卡地。
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莱斯特广场周边允许艺术家「摆摊」
容积率转移机制:是指在容积率受限的地块更新时,开发者可以把主动减少的开发容积率,转移到其他可开发地块使用,也就是开发者用降低中心区容积率,换取其他项目容积率的增加。
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容积率转移机制示意
例如,纽约借助容积率转移机制打造出著名的高线公园,还拯救了百老汇。
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剧院区的容积率转移机制示意
容积率银行还有个副产品叫「剧院基金」,资金来自开发商购买容积率时缴纳的「手续费」,主要用来资助戏剧产业发展。这个机制让百老汇的戏剧产业蓬勃发展,在2018-2019演出季,为纽约经济贡献了147亿美元,提供了9.7万个岗位。
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容积率银行及剧院基金,为演出市场的发展注入活力
(来源:网络开放平台)
Park-PFI机制:老城区更新时一般会打造很多绿色空间,但常常会遇到「好看不好玩」,运维困难的问题。为了解决这个问题,日本在2017年出台了《都市公园法》修正案,推出Park-PFI制度。
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Park-PFI制度示意
比如名古屋市中心的久屋大通公园,三井集团参与改造,以「首店经济」和「创新业态」为特色,结合公园的绿色场景,打造出「都市户外」型特色商业片区,激发了城市的消费活力。
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应用Park–PFI制度的久屋大通公园
(来源:网络开放平台)
大阪的大阪城公园也借助这个制度,由政府和电通关西分公司成立联合体,负责公园的管理运营,包括公共空间、历史建筑的运营管理,广告、拍摄许可管理等,还负责提升公园魅力等。
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大阪城公园新建剧场内的文化表演
(来源:网络开放平台)
▍空间更新,释放文化潜力
今年初,国办印发了《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》,目的是提升文旅对消费的促进作用。有深厚文化底蕴的中心城区,迎来了文旅发展的绝佳时机。
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利物浦的阿尔伯特码头博物馆群
再比如,前面提到的伦敦西区,围绕戏剧文化进行更新,在不到1.6平方公里的范围内,聚集了40多家剧院,每年推出200多部新剧,平均每年吸引观众超过1000万人次,2018年更是突破1550万人次,票房收入达到7.65亿英镑。
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文化演出成为西区的一大产业
西区通过更新公共空间,让文化聚集区和周边的摄政街等商业街区融合,形成了「白天逛街、晚上看剧」的文、旅、商一体化消费闭环。
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伦敦创意供应链结构示意
3. 围绕圈层的消费升级
去年底的中央经济工作会议提出「大力提振消费,提高投资效益,全方位扩大国内需求」,「促销费」成了城市经济发展的关键。中心城区作为曾经的「消费中心」,有机会重新夺回这个地位。
某种意义上说,Z世代是被高度「标签化」的消费群体,被赋予了过高的「消费期望」,难道要等到Z世代进入35岁后才,真正能大幅提升消费规模吗?
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圈层化正在主导消费市场
既然消费已经圈层化,中心城区就不能只考虑标准消费场所的建设,而是要围绕不同圈层打造消费场景。比如,中心城区更新的博物馆群,可以针对历史迷圈层,发展文创+研学消费;大城市的老商圈,可以围绕「二次元圈」更新商业结构,举办相关活动等等。
▍古遗址上的新体验
2023年的数据显示,过去10年景德镇人口呈净流入状态,这在国内四线城市里可不多见。现在,活跃在景德镇的「景漂」已经超过6万人,其中还有5000多名「洋景漂」。围绕瓷文化圈,老城区针对不同「等级」的「瓷粉」,打造了不同的消费场景。
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景德镇城区
(来源:图虫创意)
老城区的陶阳里,有很多历史文化遗存,通过更新成为「瓷粉」朝圣瓷历史、体验瓷文化、彰显「身份」的必到之处,并在2022年荣获「国家级夜间文化和旅游消费集聚区」称号。
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陶阳里可体验的古法制瓷72道工序
这里的御窑博物馆也很有特色,除了展示各种让「瓷粉」大开眼界的孤品,还特别注重带动夜经济——营业时间从早上9点到晚上22点,夜间博物馆和周边的大遗址公园、历史街区联动,再现御窑「瓷国明珠」和景德镇「窑火映夜」的夜色景观。
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御窑博物馆
▍老厂区内的新经济
和古遗址的陶阳里不同,由原国营宇宙瓷厂改造的陶溪川,则是硬核「瓷粉」的聚集地。2023年,陶溪川光是卖陶艺品的营收就达到15亿人民币,酒店、咖啡馆、文创活动等收入约6亿元,总计超过21亿。
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工业风的陶溪川
陶溪川面向「专业」人群,构建了完整的陶瓷产业链,从陶瓷原材料供应、设计研发、制作生产到销售推广,一条龙服务。这种专业性吸引了全国乃至全球的2万多专业人才聚集。
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园区内正在运送的高岭土
更厉害的是,陶溪川围绕硬核「瓷粉」设计了「打怪升级」机制,让园区变成「瓷粉」能在圈内登顶的「选秀场」。
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繁华的陶溪川的夜市
最受欢迎的摊位会升级进入中心展厅邑空间,会有专业直播团队帮忙直播带货。这里的瓷器都是原创孤品,所以特别好卖。例如,一位主播直播中的「孔雀杯」,标价48-66元,但最终以6600元的价格售出。在这个过程中,作品关注度高的作者还能继续「升级」,陶溪川会帮他们开办工作室,并引入产业链。
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陶溪川为瓷粉们提供了一个小成本快速创业的平台
三条原则介绍完了,这些原则怎么和更新策略结合,下面咱们通过具体案例来说说。
03
3大原则如何融入更新策略
不管是大城市还是中小城市,中心城区的更新都得有量身定制的更新策略,这样才能发挥最大效果,实现全面振兴。
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更新后的布里斯托尔
经过10多年的实施更新,布里斯托尔成功逆袭,从人口负增长变成了伦敦之外最重要的科技集群之一,创造了近4万个创新岗位,有近450家初创公司,还被评为「英国最智慧的城市」「欧洲绿色之都」。
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粘合剂战略实施的3个阶段
1. 更新,围绕文创圈层启动
城区废弃的老港区是更新的「第一站」,这里选择以文创产业作为更新主题。
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大不列颠号蒸汽船博物馆
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千禧广场文化建筑群
在建筑功能方面,除了文化演出、展览、活动配套商业外,还搭建了完整的文创产业链,吸引了大量文创企业和人才。更新后的老港区,恢复了停办多年的布里斯托尔海港节,还举办音乐节、帐篷节、话剧节、电影节等活动,在英国文创圈的影响力越来越大。
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布里斯托尔海港节
(来源:网络开放平台)
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音乐节期间的活动
(来源:网络开放平台)
2. 更新,塑造老城消费中心
找到基础产业,打出知名度后,接下来的更新重点是把老城区打造成区域消费中心。
老城区更新引入了商业促进区机制(BID),就是区域内的政府、开发企业和业主组成联合体,形成利益共同体,推动更新后的商业区可持续发展。
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商业促进区机制特征
更新后的老城区采用步行友好的开放街区模式,这种开放性不仅体现在公共步行空间,还延伸到商业建筑内部。比如卡博特广场,作为BID核心改造项目的商业综合体,2008年开业,体量近14万平米和街区无缝衔接,内部空间也可作为城市广场使用。
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融入老城区街区的卡博特广场
2008年,《公园及公共绿地战略》实施,居民步行300m就能抵达公共绿地,更新后的开放步行空间也成了这个战略的一部分。
3. 更新,打造城市创新服务枢纽
在中心城区恢复活力,重拾大众信心的同时,城市郊区的飞机制造、新材料、新能源等高端制造业也迎来高速发展期,越来越多企业开始关注布里斯托尔。
*企业专区:推动国家竞争力和地方发展的企业聚集区,专区内的企业享受税收折扣、投资抵税等优惠措施。主要针对金融、生物医学、数字化、创意、先进制造、可再生能源等领域。
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更新后的企业专区
中心城区的崛起,让布里斯托尔的人口从2001年的38万增加到2021年的47万,20-29岁的年轻人占总人口的22%,是全英平均水平的2倍。
04
更新重塑中心城区总结
中心城区的衰退并非不可逆转的宿命,而是一场需要系统性应对的城市发展挑战。从伦敦西区的戏剧产业闭环到景德镇的「瓷文化」圈层营造,从布里斯托尔的文创启动到波士顿的产城联动,国内外经验表明——
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重塑中心城区前提是制定好整体战略
(来源:网络开放平台)
随着政策支持力度加大、社会资本参与深化,中心城区正在从「衰退洼地」转变为「活力高地」。这既需要政府的顶层设计与资源倾斜,也离不开企业的创新探索与居民的共建共享。
本文由华高莱斯团队创作
总策划:李忠
撰文:1/6图片工作室
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