建筑物的规划用途和使用功能，到底有啥区别？如何管制？

1、在行政处罚决定书下达后才能办理建设工程规划许可证吗？能不能有了处罚整改通知书就补办？有依据吗？

要拿到结案报告才办。

整改通知书不代表已经行政处置到位，该拆的要拆完，该没收的要没收到位，处罚金额缴纳到位，剩下的才是完善手续，开始启动。

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2、供水管道埋设于地下是否需要征地？

不需要。办个临时用地，挖开，埋管，回填，复垦。

要跟属地谈好租金，土地租赁与临时用地要一起办。

四水、燃气管线，看地表有无永久建筑物。有的就要办，正常征地正常手续。

如果是长输管线，有阀室或阀门井那种征地，地下的不征地，取得土地所有权人同意就行。

如果是市政管线，就按工程证办理。

工程有的要有的不要。看行业主管部门意见。

改造更新可以豁免，新建市政管线的建议还是要办工规证。

科室之间会共享和调取基本信息，但不需要验证是否有土地证。没有也可以办。也有部分小工程，跟城管协商好，豁免了，由水利环保等行业主管部门自己处理。

3、昨天加油站办公楼验收后改为宾馆的问题，可以继续讨论：

加油站中办公楼改为宾馆，怎么处理？

验收之后再改造的，有些地方使用2019年当地的关于工改的相关文件：没有新增用地的改建项目(含零+地技术改造项目)办理施工许可证时，不需办理用地手续，其中不增加建筑面积、建筑高度、建筑层数，以及不改变外立面、主体结构、使用性质的改建项目(含零土地技术改造项目)不需办理规划手续。

4、使用性质有没有具体的解释呀？例如仓库改厂房，同属工业建筑，这种算不算改变使用性质呢？

用地分类，控制的是土地使用的性质和用途，用地规划性质，用地-性质-用途

建筑物，控制是是建筑物的规划用途

建筑物实际细化的功能由住建部门管理，很多城市现在出台了很多文件，比如《关于支持既有建筑调整使用功能办理消防审批事宜的实施意见》，广州的做法中有一个模板（放到群网盘了）提到《关于xxx建筑业态调整的公示（模板）》：项目建筑业态调整内容：xxxxxxxxxxx。本次建筑业态调整不变更房屋证载用途，不增加建筑面积、高度、层数，不修改建筑外立面风格，不影响建筑结构安全。实际上，就是强调建筑物的规划用途不变，只调整详细使用功能。

如果部里能出一个全国性的，从用地性质-建筑物用途-使用功能的控制表格就好了。能涉及到用地兼容性、建筑物适建性、建筑物功能、业态等就更好了。

遇到工业用地里的办公楼，建设单位要改成专科医院，说同属民用建筑坚持称没改使用性质。

使用性质改变应该指的是工业变成商业之类的，而不是指哪建筑具体的使用功能，比如钢结构厂房如果放了设备可以说是厂房，如果是储存生产资料，也可以说是库房。

现在有依据的使用性质是指用地用海分类。当然各地可能有规划技术规定和控规文本中有相关内容。

来源城市规划管理交流