翻建宅基地房屋： “五不许、两不能”

知自然

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如今，大家的经济水平已经逐渐好起来，很多人开始着手翻建农村的房屋，通过各种媒体大家也能看到大家翻建后的成果，虽说风格不同，但是已经越来越舒适和优美，在此情景下，越来越多人想要重新翻建老房，但是在翻建的过程中呈现出了不同的问题，明明是自己的宅基地，为什么不允许翻建或者认为翻建的房屋属于违建呢？主要原因还是土地管理制度愈加严格，翻建也需要合理合法。

新《土地管理法》实施后，在农村翻新、翻建房屋确实更加严格了，但并不是不能，需要满足一定的条件。

首先，翻建房屋需要符合乡镇总体规划。比如，农村的房屋已经荒废多年，甚至是已经坍塌，原有房屋已经不存在，且经过多年的发展土地规划已经发生变化，此时是不允许村民擅自新建或者翻建的。

其次，翻修、翻建房屋也需要经过合法审批，没有审批手续或者手续不全的，将可能被认定为违建。

再次，原有宅基地上的房屋属于违建的，无论是翻修还是翻建都一样，都属于违建。

第四，建新不拆旧和一户多宅的情况，旧的宅基地和多的宅基地是不能翻建的。

第五，在原有宅基地上扩建的是不允许的。

综上所述，村民想要翻修或者翻建房屋，需要先了解宅基地的基本信息，再经过合法的审批后，按照审批结果进行翻建即可。

除了翻建，很多人也疑惑，自己在农村尚没有宅基地，但确实属于集体经济组织成员，是否可以给予成员资格新建房屋呢？这里也提醒大家，在农村想要新建房屋的，首先需要按照宅地基审批手续申请合法宅基地，按照审批结果新建房屋，绝对不可在农用地、保护区、基本农田等非建设用地上新建房屋。

此外，还有两类人是不能新建、翻建、翻修房屋的。

其一是将宅基地在本集体经济组织内出卖的，卖方不能申请新的宅基地，自然也不能新建或者翻建。

其二是退出集体经济组织却已经将交回集体经济组织的村民，也不能再次获得宅基地，更加不能在本集体经济组织内重新自建、翻建房屋。

村民不要盲目地去翻建和翻修，免得钱花出去了，房屋却无法入住，更有甚至还会惹一身官司。在具体实施操作之前一定要事先了解当地对于宅基地的政策，根据要求办理相关手续，按照规定建房。这样才能住得舒适又舒心。

宅基地翻新政策及条件

实践中，农村宅基地上房屋的翻建，需要满足如下基本条件：

1、符合城乡规划

农村宅基地房屋翻建首先需要符合城乡规划。根据《城乡规划法》规定，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。例如，北京市规定在规划农村地区，村民使用原有宅基地进行村民住宅建设，可以实行规划许可管理，规划许可管理应当依据村庄规划进行，取得许可后方可按具体要求实施原有宅基地的翻建行为。

2、合法取得宅基地使用权，且翻建不超出合法拥用使用权的范围

其二，翻建房屋需要合法取得宅基地使用权，且翻建不超出合法拥用使用权的范围。根据《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区和直辖市规定的标准。而如果非法占用超出土地规划建设房屋的，县级以上政府土地行政主管部门将责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

3、进行农村房屋翻新需要办理的手续

农村住宅翻建需要履行农村宅基地用地建房申请审批手续，具体由乡镇人民政府审核批准。在符合条件的情况下，建房人需要向村组提出申请，经过村级审查、部门联审、乡镇审核等程序，符合规划的由规划部门发放规划许可，乡镇政府发放《农村宅基地批准书》，建房人严格按申请办理规划许可和宅基地用地手续。未经手续审批不得开工建设。

来源：枣阳市自然资源和规划局