日本新居住生活规划对我国的启示
编者按
本文由中央财经大学管理科学与工程学院易成栋教授及袁佳丽撰写。文章梳理了日本新居住生活基本规划关注的问题和政策措施,为我国新时代住房制度和政策提供借鉴和参考,意在帮助构建一个更加公平、有效和可持续的住房制度,从而更好地满足公众的住房需求,促进社会的和谐稳定。

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一、引 言
住房问题,既是民生问题也是发展问题。习近平总书记在党的十九大报告中对中国特色社会主义新时代的本质内涵作了高度凝练和科学概括:“这个新时代,是承前启后、继往开来、在新的历史条件下继续夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利的时代,是决胜全面建成小康社会、进而全面建成社会主义现代化强国的时代,是全国各族人民团结奋斗、不断创造美好生活、逐步实现全体人民共同富裕的时代,是全体中华儿女勠力同心、奋力实现中华民族伟大复兴中国梦的时代,是我国日益走近世界舞台中央、不断为人类作出更大贡献的时代。”党的二十大报告提出,中国式现代化是全体人民共同富裕的现代化,并从“增进民生福祉,提高人民生活品质”的角度阐述了房地产发展方向,即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。党的二十届三中全会公报指出,进一步全面深化改革的总目标之一是聚焦提高人民生活品质,并要求加快建立租购并举的住房制度,加快构建房地产发展新模式。在新时代如何加快建立新的住房制度提升民生福祉和生活品质,是亟需研究的课题。
日本2021 年发布的《新居住生活基本规划概要》提出了日本在2021—2030年期间需要解决的住房问题和政策措施。中日两国一衣带水,在历史上有较深的文化交流,且都是人口密集和地区差异大的国家,因此有一些可以类比的地方。日本比中国更早地完成了城镇化进程,也更早进入了人口老龄化和负增长阶段,因此日本的住房问题和政策对于我国的住房制度的建设具有借鉴意义。鉴于此,本文梳理了日本新居住生活基本规划来引导供给的政策,希望能为我国新时代居住品质提升提供借鉴和参考,帮助构建一个更加公平、有效和可持续的住房制度和制定可行的政策,从而更好地满足公众的住房需求,促进社会的和谐稳定。
二、日本新居住生活基本规划需要解决的问题和政策
1960年日本总人口数为0.94亿且城市人口占比达到63.3%,1965年日本总人口数为0.99亿且城市化率已达67.89%,处于人口总量增长和城市化加速阶段;日本2005 年的总人口为1.28亿人且城市化率为86%,进入了人口总量高峰。随后在2008年开始了人口负增长,少子化老龄化突出,城市化也临近高峰,2018 年城市化率达92%(易成栋,2023)。为推动住宅市场与经济社会协同发展,日本政府于1966年6月颁布《住宅建设计划法》,规定自1966年起每五年制定一次住宅建设综合性规划。1966—2005年,一共实行了8期住宅建设五年规划。2006年颁布的《居住生活基本法》要求由国土交通省以10年为周期编制《居住生活基本规划》,建立新的市场化住宅政策框架。2021年日本发布的《新居住生活基本规划概要》提出了日本在2021—2030年需要解决的住房问题和政策措施。随着住房问题的变化,日本政府提出的政策也相应发生变化,关注的重点从住房数量短缺到提升居住品质,再到改善居住环境,最后到优质的居住生活。
(一)从解决数量缺乏到提升居住水准为主的规划时期(1966—2005年)
第一和第二个住房建设规划确定要解决住房数量缺乏的问题。20世纪70年代初第一个五年住房发展规划结束时,住房套户比达到1.04,实现了“一户一宅”目标。第二个住房建设规划期间基本实现了“每人一室”的目标。
第三、四、五个住房建设规划中确定要提升居住水准的问题。在第三个住房建设规划(1976—1980)中增加了提升居住水平的内容,从房屋居室、配套设施、住宅环境、住宅面积目标(依家庭人数设定最低居住面积)等四方面提出“最低居住标准”和“平均居住标准”,并提出10 年内确保一般家庭达到平均居住标准的目标。第四个住房建设规划继续提高大城市的居住水平。在第五个住房建设规划中制定新的居住水准。
第六、七、八个住房建设规划确定要满足多样化需求和提供优质的居住环境。20世纪90年代初,日本65岁及以上人口的比例已超过14%,进入人口老龄化社会。在第六个住房建设规划中提出要适应老龄化社会,实现富裕的居住生活。第七个住房建设规划中提出,适应长寿社会和充满活力的居住环境建设。在第八个住房建设规划中提出满足多样化需求,支撑少生育、老龄化社会的居住环境。
(二)以提升居住生活质量为主的规划时期(2006—2025年)
随后的2期十年周期的居住生活基本规划中,当前正在实施的是《居住生活基本规划》(2016—2025年),发展目标更偏向居住生活质量。2006年出台的《居住生活基本规划》承接了住宅建设五年规划对“最低居住标准”“引导性居住标准”“住宅性能标准”和公营住宅供应量的目标要求,住房发展目标更偏重居住生活质量,内容结合国家中长期战略性住房发展指引和短期弹性改善目标,并将更多实施细则交由地方负责,强调住宅性能、环境和居住面积指标的地域性和针对特殊人群的适应性,从而更有效地指导地方政府根据自身情况进行居住条件和综合环境的改善。为重点解决矛盾更加突出的都市圈住房问题,《居住生活基本法》规定在全国规划文本中将“促进大都市圈住房和住房用地供应”作为独立章节,并制定都市圈住房标准。这与日本的人口和住房需求有关,2008年,日本人口开始负增长,少子老龄化加剧,人口持续向都市圈地区集聚。
(三)以优质居住环境为主的规划时期(2021—2030年)
日本2021年发布的《新居住生活基本规划概要》(新たな住生活基本計画の概要)提出日本在2021—2030年期间需要解决的问题和政策措施,主要包括日本居住生活领域的现状及面临的六大挑战,以及针对六大挑战从三个视角定制的八大目标。
1.日本居住生活领域的现状及其面临的六大挑战
(1)家庭结构少子化老龄化,保障需求增加
日本社会中,有子女的家庭数量正在下降,而老年人家庭的数量则在上升,尽管这种增长预计将是缓慢的。同时,依赖社会救济和需要住房保障的家庭数量也在增加。
(2)应对气候变化和实现碳中和
根据政府间气候变化专门委员会(IPCC)的报告,全球二氧化碳排放量必须在2050年左右降至净零排放。日本已经宣布到2050年实现碳中和与构建脱碳社会的宏伟目标,这已成为一个迫切需要完成的任务。
(3)住宅存量质量不达标,空置率高和流通性不好
许多现有的住宅不符合新的抗震或节能标准。住宅市场的流通目前处于横盘状态,同时,空置住宅屋数量持续上升,其中还包括许多管理不善的空置房屋。
(4)应对居住方式的多样化和创新
工作方式的改革和疫情的影响激发了人们对新生活方式和多样化居住方式的兴趣。越来越多的人选择远程工作等灵活的工作模式,追求在地方或郊区居住,实现多地区居住的生活方式。
(5)促进新技术应用和数字化转型
5G网络的建设和社会经济的数字化转型正在积极推进,同时,新的服务和技术也在不断发展。在住宅领域,疫情成为推动远程和非接触式客户服务以及数字化进程的机遇。
(6)防范灾害对居住的影响
近年来,自然灾害的发生频率和强度都在增加。为了应对这一挑战,日本正在推进综合措施以提高防灾减灾能力。在选择居住地点时,除了考虑灾害发生时的安全性,医疗福利设施的完善程度和交通便利性等周边环境因素也越来越受到重视。
2.从三个视角确定的八大目标
三个视角是:(1)社会环境变化的视角;(2)居住者和社区的视角;(3)住宅存量和产业的视角。并相应地设定了八个目标,对应视角1提出的目标1是实现新的日常生活、推进数字化转型(DX)等。对应视角2提出:目标2是形成安全的住宅和住宅区等;目标3是实现养育孩子友好的居住环境;目标4是形成让老年人等安心生活的社区等;目标5是完善社会保障安全网功能。对应视角3提出:目标6是构建住宅循环系统等;目标7是管理、拆除和有效利用空置房屋;目标8是发展居住生活产业。
针对目标1提出的基本政策如下。(1)设计和供应住宅内的远程工作空间,推进职住一体、就近和在家学习的环境建设,设置送货箱等非接触式环境。重视空置房屋等存量住宅的利用,增加租赁住宅的供应和提供丰富的物业信息,促进在地方、郊区和多地区居住。规范存量住房市场,保证住宅的性能,完善纠纷处理机制,确保有孩子的家庭能够安心居住。(2)利用新技术推进住宅的合同和交易过程的数字化,以及住宅的生产和管理过程的数字化,推进包括业主和租户在内的住宅信息收集、物业说明、谈判和合同的数字化。通过AI设计支持和BIM的引入等提高生产率,推进从住宅设计到建筑、维护和管理的全过程数字化。衡量成果的指标:制定并执行数字化推进计划的大型企业的比例:0→100%。
针对目标2提出的实施政策如下。(1)消除水灾风险信息的空白地带,提供房地产交易时的灾害风险信息;加强相关部门的协调,基于地区防灾计划合理选址,形成安全的住宅和住宅区,抑制在高风险区域的住宅建设,引导其到安全地点,并引导现有住宅搬迁;提高住宅的耐风性和抗震性,提高住宅的韧性功能,确保在灾害时也能继续居住。(2)重视现有住宅存量的利用,保障灾害发生时受灾者的住房供应,提供迅速建设的应急住房,提供公共住房和租赁型应急住房。衡量成果的指标有:基于地区防灾计划,综合采取措施解决住房问题的市区町村的比例:0→50%。
针对目标3提出的实施政策如下。(1)考虑到房价收入比不断上升,增加供应来满足年轻人和养育孩子的家庭在市区的住房需求,同时考虑夫妻共同工作和养育孩子的家庭交通便利性,以及根据子女数量和生活状况灵活更换住房的需要。通过计划性维护和修复,形成高质量且长期可用的民间租赁住宅存量,规范租赁住宅市场;完善具有隔声、节能、防盗性能以及靠近托儿所、教育设施和医疗设施的租赁住宅。(2)建设养育友好的居住环境和城市:在住宅区重建中,完善支持养育孩子的设施、公园和绿地、共享工作空间等,促进职住和养育设施的接近;推进与地区城市建设方针协调的紧凑城市,利用建筑协议和景观协议,形成良好的居住环境和街道景观。衡量成果的指标有:具有一定隔热性能并采取隔声措施的民间租赁住宅的比例:约10%→20%。
针对目标4提出的实施政策如下。(1)推进包括改造、搬迁和提供无障碍信息在内的综合咨询系统帮助老年人选择合适的住房,确保老年人和残疾人健康安心居住;加强包括电梯安装在内的无障碍性能和有隔热措施的良好热环境住宅的改造和完善;普及利用物联网技术(IoT)的老年人健康管理和远程监控服务;通过地方政府的适当参与,完善老年人住宅和配套的医疗护理服务的供应体系和信息公开。(2)在住宅区重建中,完善医疗福利设施、老年人支持设施、缓解孤独和孤立的社区空间等,为老年人创造宜居环境。推进三代同堂或近邻居住,帮助老年人根据身体和生活状况顺利搬迁;通过家庭和个人的支持,使老年人健康生活,形成多代交流的混合社区。衡量成果的指标有:老年人居住的住宅中,具有一定无障碍性能和隔热性能的住宅的比例:17%→25%。
针对目标5提出的基本政策如下。(1)有计划地重建承担住房保障安全网核心作用的公共住房,改善无障碍设施,满足老年人和残疾人的需求。加强应对紧急情况的住房供应,推进地方公共团体的低租金住房供应。城市更新机构(UR)的租赁住房,在满足现有制度下持续居住租户的需求下,加强提供住房保障功能的公共住房的供应,满足多样化的租赁住房需求,同时推进存量住房更新,为多样化家庭提供安心居住的环境。(2)通过住房保障和社会福利部门的一体化一站式响应,完善公共住房、社会保障的一体化支持体系并加强相关的生活咨询服务。地方政府和居住支持协会等联合行动,在咨询、申请入住、分配、入住监护、紧急响应等方面实施减少居民孤独和孤立的对策。完善和推广处理租户死亡时遗留物品的合同条款。普及多语言入住手续相关资料的指南。衡量的成果指标有:设立居住支持协会的市区町村的人口覆盖率:25%→50%。
针对目标6提出的基本政策如下。(1)重视存量住宅维护并确保这些基本性能,提供存量住宅的维护历史资料,完善存量住宅信息向购买者清晰展示的机制[安心使用改装修复住宅(安心R)、长期优良住宅],完善存量住宅相关的缺陷保险和纠纷处理体系,让人安心购买,安心居住。(2)推进住宅适当的维护管理、维修,老公寓通过再生(重建、公寓场地出售)来延长寿命。推进长期优良住宅的维护保养计划的实施,推进住宅的计划性检查、维修和历史信息的保存。通过改造和重建提高抗震、节能性能、无障碍性能等;加强公寓的管理,制定老化相关标准等,推进公寓管理的合理化、长寿化,以及再生的顺畅化。(3)形成能够跨越世代的二手住宅交易的存量;为实现2050年碳中和目标,扩充寿命长且生命周期内CO2 排放量较少的长期优良住宅存量和零能耗住宅(ZEH)存量;推进生命周期内CO2 排放量为负的低碳住宅(LCCM 住宅)的评估和普及;加强住宅的节能标准和节能性能的相关规定;推进住宅和汽车之间的能源共享和融通,如电动汽车向住宅供电的系统(V2H)的普及;促进具有高碳储存效果的木结构住宅等的普及,以及利用交叉层压木材(CLT)等的中高层住宅等木结构的普及,促进城市中的碳储存;采取措施汇总并公开住宅企业的节能性能提升相关活动信息并让消费者等相关人员知晓。相应衡量成果的指标:现有住宅流通及翻新市场规模:12万亿日元→ 14万亿日元;明确标明住宅性能信息的住宅在现有住宅流通中所占比例:15%→50%;住宅存量能源消耗量削减率[与2013年(平成25年)度相比]:3%→18%;认证长期优良住宅存量:113万户→约250万户。
针对目标7提出的基本政策如下。(1)促进空置房屋的适当管理,同时拆除对周边居住环境产生不良影响的空置房屋:地方政府和社会组织联合,加强协商机制,减少空置房屋的产生并防止其荒芜化,以及及时拆除等;加强对不明产权所有者空置房屋的财产管理制度,加强其利用。(2)推进地理位置和管理状况良好的空置房屋的多种利用:利用空置房屋和空地银行,推进古民居等空置房屋的改造、DIY等;推广第二住宅和共享型住宅,推广双地区和多地区居住;在市中心地区,与地方再生和紧凑城市政策相结合,推进住宅拆除和土地整理,通过土地银行等加强空置房屋和空地的综合利用和出售,推进综合整治;支持民间团体通过收集空置房屋信息、调查研究、宣传、教育等活动提出空置房屋对策。成果指标:通过市区町村的努力,拆除管理不善的空置房屋数量:9万套房屋→20万套房屋。
针对目标8提出的基本政策如下。(1)确保和培养支持地区经济的广泛领域的居住生活产业的承担者:与职业能力开发等相结合,推进木匠等技能者的生存和培养;推进地区材料的利用和传统建筑技术的传承,保护地方特色住宅;在中期生产年龄人口减少的情况下,推动省力化施工、数字化转型等提高生产效率的推进;普及利用正交胶合木(CLT)等新部件的施工方法和中高层住宅等新领域的木造技术,并培养这方面的设计师。(2)通过新技术的开发,提高生产率并促进海外推广,进一步发展居住生活产业;推动利用AI支持的设计和利用机器人的施工省力化等,推动提高住宅在设计、施工等方面效率和安全性的新技术的开发。在住宅的维护管理中,利用传感器和无人机等进行远程检查等,提高效率和安全性;完善居住生活产业向海外发展的环境。
此外,还提出促进大都市圈住宅及居住用地的供给。大都市圈依然存在长时间通勤有待解决、居住水平需要提高、密集市区环境需要改善等问题。因此,高质量住宅和居住用地存量的形成、流通、管理和更新应考虑社会环境变化带来的不同世代生活方式对应的住房需求变化,确保住宅和居住用地供应能让每个家庭在合理的负担下拥有高质量的住宅和放心的生活。推进地域性措施来形成优质的居住环境:一是从土地的高效利用和适当管理、应对灾害新阶段和“新日常生活”、有效利用现有公共福利设施、通过职住接近提高生产率等角度,在市中心地区及其他建成区内推进住宅重建和翻新,同时促进高质量住宅和居住用地存量的流通和空置房屋的有效利用;二是郊区的新建设用地开发严格限定在已经开始的项目中,兼顾自然环境的保护,预期将来能够成为丰富居住环境的优良土地。
三、中国住房发展面临的挑战与日本的比较
(一)中国住房发展面临的挑战与日本的相似性
1.人口负增长、少子化和老龄化、城市化带来住房需求变化
根据国家统计局数据,中国人口高峰在2021年出现,以后人口会逐步减少。2023年末全国人口14.10亿人,比上年末减少208万人,全年出生人口902万人,比上年减少54万人,出生率为6.39‰;死亡人口1110万人,死亡率为7.87‰;人口自然增长率为-1.48‰,全国人口已经连续两年负增长且减量扩大。2023 年60岁以上老龄人口增加了1693 万,而出生人口只有902万,老龄人口比出生人口多791万人。自2022年开始,我国进入人口老龄化高速增长前的平台期,2023年相比2022年,60岁以上的老龄人口增长了1.3%,有明显加速的趋势。预计到2035年我国60岁以上老年人口占总人口比例将上升到28%,到2050年将达到36%。这导致养育孩子的家庭数量不断减少且老年人家庭数量逐步增加。人口进一步向核心城市、都市圈集聚。2000—2020年,我国19个城市群占地面积大约40%,常住人口占比从83%增长到87%;33个都市圈占地面积19%,常住人口从52%增长到58%。2010—2020年,一线城市人口年增速2.37%,二线1.91%,三、四线分别为0.43%,-0.45%(中国城市规划设计院,2023)。
日本在2008年人口总数为1.28亿人,随后开始了人口负增长。2023年人口比2008年减少了0.03亿人;2010年日本0~14岁人口占总人口比例为13.2%,相比2000年该占比降低了1.4%,少子化趋势明显;2010 年日本65岁以上人口占比为23.1%,相比2000年该占比上升了5.8%,老龄化突出。日本在1970年城市化率为72.1%,随后城市化增长速度放缓,到2000年城市化率缓慢增长到78.6%,然后在2000—2010年城市化率进一步提升至90.8%,随后缓慢增长,2018年城市化率为92%,在城市化进程中,日本人口加速向三大都市圈集聚(易成栋,2023)。因此,中国与日本同样面临着人口负增长、少子化和老龄化、城市化带来的住房需求变化问题。
2.经济增速放缓带来的社会救济家庭和住房保障家庭数量增加
2024年7月国际货币基金组织发布《世界经济展望报告》,预计2024年中国经济增长5%。根据国务院发展研究中心和世界银行的预测,中国经济增速将出现下降趋势,2035年约为3.5%,2050年约为1.5%(邓郁松等,2018)。这可能导致社会救济家庭和住房保障家庭数量有所增加。
日本GDP 在1961—1973年快速增长,平均年增速高达8.89%,在此之后,其增长速度呈现出明显的下降,到1990年增速为4.84%。后又从2000 年的2.76%一路下行到2009 年的-5.69%,然后恢复到2010年的4.1%,然后继续下行保持在1%~2%。日本经济增速放缓,加之通胀持续扩大,工资涨幅不及物价涨幅,日本家庭的购买力持续受到抑制,这将导致社会救济家庭和住房保障家庭数量增加。
3.加强建筑节能减排应对全球气候变暖
为应对全球气候变暖的问题,2020年9月,国家主席习近平在第七十五届联合国大会上宣布,中国将采取更加有力的政策和措施,力争2030年前二氧化碳排放达到峰值,努力争取在2060年前实现碳中和。2018年,我国建筑规模总量大约636亿平方米,建筑领域商品能耗9.93亿t,二氧化碳排放量21.26亿t(建设部科技与产业化发展中心,2021)。2021年我国建筑运行阶段总计碳排放约占全社会碳排放总量的20.7%(江亿,2023),因此加强建筑节能减排和居住生活降碳势在必行。
日本已经宣布,到2050 年实现碳中和的目标,并且早在2008 年开始由国土交通省主导住宅、建筑物减少碳排放的推进事业。2011—2020年的居住生活计划提出,满足节能法的新建住宅比例从2010年的42%提高到2020年的100%。日本新居住生活基本规划则提出住宅存量能源消耗量削减率(与2013年平成25年度相比)从3%提升到18%,长寿命且生命周期内二氧化碳排放量较少的长期优良住宅存量和零能耗住宅(ZEH)存量从113万户增加到约250万户。
4.许多住宅不符合安全标准和节能标准,空置和闲置的房屋增加
我国住房安全也面临一些挑战。一方面,住房空置率相对较高,例如贝壳研究院发现,2022年全国28个大中城市平均住房空置率为12%,尽管该数据的准确性遭到了质疑,但不容忽视(澎湃新闻,2022),依然显示出住房供给过剩和库存积压风险。国家统计局数据显示,2023年末,商品房待售面积67295万平方米,比上年增长19.0%。其中,住宅待售面积增长22.2%。另一方面,城市房屋使用安全管理存在一些问题,如建筑质量问题、安全管理不到位、房屋老化等。此外,房屋安全检查和维修存在问题,超过90%的出租房屋未经安全检查,公共住房和老旧住房的维修状况也不容乐观,漏水、墙体开裂等问题严重威胁到了住户的安全。
日本被拆除住宅的平均寿命(30年)低于英美等发达国家,因此提出了百年住宅的构想。日本的存量房占市场交易比例(13.1%)远低于英美发达国家(住房和城乡建设部住房改革与发展司等,2010)。2023年日本住房空置率高达13.8%,因此日本提出要加强住宅性能,提高存量住房流通,减少住房空置等政策。
5.面临需求多样化和新居住方式的挑战
随着工作方式改革和疫情的影响,人们对新生活方式和多样化居住方式的兴趣增加。越来越多的人在郊区、其他城市或其他国家居住和远程工作,并拥有多个居住地。我国大约18%的城市家庭自有多套住房,接近14%的农村家庭自有多套住房(易成栋,2019)。
日本的人口进一步向三大都市圈集中,并且出现了沿着主要交通干道选择居住地点,同时在流出地、其他城市有住宅,以及远程办公选择更灵活的居住地点等情况。这意味着居住需求更加灵活多样。
6.面临居住生活数字化转型的挑战
住房和城乡建设部部长倪虹在2024年10月17日在国新办新闻发布会上表示,好房子应体现为四个方面:绿色、低碳、智能、安全。截至2024年5月底,中国累计建成5G基站总数达383.7万个,占全球5G基站总数的60%,5G用户数也占到了全国移动通信用户数的50%以上。《数字中国建设整体布局规划》明确,数字中国建设按照“2522”的整体框架进行布局,即夯实数字基础设施和数据资源体系“两大基础”,推进数字技术与经济、政治、文化、社会、生态文明建设“五位一体”深度融合,强化数字技术创新体系和数字安全屏障“两大能力”,优化数字化发展国内国际“两个环境”。这将会推动住宅生产运营消费数字化、智能化。
日本同样面临着居住生活的数字化转型的挑战,在数字经济时代,推动住房建设、运营、维护、交易等业务数字化。
7.应对自然灾害对居住安全的影响
我国需要应对自然灾害对居住安全的影响。根据国家防灾减灾救灾委员会办公室、应急管理部发布的2024年上半年全国自然灾害情况,我国自然灾害以洪涝、地质灾害、干旱、风雹、低温冷冻和雪灾为主,地震、台风、沙尘暴和森林草原火灾等也有不同程度的发生。各种自然灾害共造成全国3238.1万人次不同程度受灾,因灾死亡失踪322人,紧急转移安置85.6万人次;倒塌房屋2.3万间,损坏房屋27.9万间;农作物受灾面积3172.1千公顷;直接经济损失931.6亿元。
日本主要的自然灾害有火山、地震、海啸等,近年来自然灾害的发生频率和强度都在增加。为了应对这一挑战,日本新居住生活规划要求在选择居住地点时需要考虑安全性、医疗福利设施完善程度和交通便利性等因素。
(二)中国住房发展面临的挑战与日本的不同之处
1.日本在2018 年城市化就已经接近高峰,2018 年城市化率92%(易成栋,2023),住房数量短缺问题基本解决。与日本不同,我国还处在城市化中后期,需要解决住房数量短缺、质量不足、功能环境存在短板的问题。2023年中国城市化率为66%,城镇化率在2021—2023年间年均增长0.76个百分点,城镇常住人口年均增加1016万人,需要解决新增人口的住房需求。根据七普调查数据,2020年我国人均住房建筑面积达到41.76平方米(城镇居民为38.6平方米,农村居民为46.8平方米),按照墙体中面积来测算为33平方米,低于日本水平(2008年人均37.4平方米),因此还有很大的改善需求。此外,还需要城市更新来解决居住质量、功能环境等短板问题。
2.中国式现代化是全体人民共同富裕的现代化,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,这要求加大住房保障力度,覆盖范围较大。这和日本偏自由主义的特惠保障有所不同。
3.日本城市住宅中的集合住宅的比例比我国低,而且与我国以砖混结构和框架结构为主的住宅不同,日本木制住宅占比较高,寿命相对较短,二手住宅流通性差。
四、对中国的启示
一是推进居住方式的数字化、智能化、灵活多样。利用新技术推进住宅的合同和交易过程的数字化、住宅的生产和管理过程的数字化,以及包括业主和租户在内的住宅信息收集、物业说明、谈判和合同的数字化。通过AI设计支持和BIM的引入等提高生产效率,推进从住宅建筑设计到维护和管理的全过程数字化。居所空间的多样化设计可以满足职住一体、就近和在家学习的多样化需求。加强居住生活产业人员的数字化、智能化技能培养,利用AI的设计支持和机器人施工等提高效率。
二是结合防灾减灾规划,形成安全的居住区,结合平急两用基础设施,促进应急住房的供给。完善和普及灾害风险地图,提供房地产交易时的灾害风险信息。加强相关部门的协调,基于地区防灾减灾规划合理确定居住区的选址,加强住宅的防灾设计。建设平急两用基础设施,确保灾害发生时的应急住房供给。
三是适应少子化、老龄化社会,建设全龄友好社区,提供可支付的住房。通过提供购房补贴、租房补贴、保障性住房等方式让养育子女的家庭和老年家庭的住房可支付并拥有较好的居住品质,完善幼儿园等教育设施和医疗设施,以及游憩场所等的无障碍设计,以形成良好的居住环境。
四是完善住房保障,并与社会保障一体化设计,形成托底的安全网。合理界定保障性住房的申请对象和覆盖范围,完善住房保障标准,并与社会保障联动,精准扶持中低收入家庭。
五是加强居住区节能降碳。加强住宅的节能标准,扩大全生命周期二氧化碳排放量较少的长期优良住宅和零能耗住宅(ZEH)。
六是盘活存量住房。推进适当的维护、维修、改建扩建翻建、综合整治,以提高存量住房的质量和寿命,完善存量住房的质量评价体系和信息公示制度,以及纠纷调解机制,促进安心消费和流通利用。加强空置房屋的调查,提高利用水平,并应适当拆除质量低劣和居住环境恶化的房屋。
七是加大都市圈住房供应。在都市圈核心城市推进适当的新房开发和存量住房的维护、维修、改建扩建翻建、综合整治,增加住房供应和减少过度通勤。在都市圈郊区和外围城市加强TOD 导向的综合开发,形成宜居宜业的特色城镇,满足新增人口的需求。
全文首发于《中国房地产金融》期刊2025年第1期(2月刊)。
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严守耕地红线 提升耕地质量丨新闻联播
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人民日报丨如何做好耕地“底线账” “效益账” “生态账”
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国土空间用途管制的历史演进、地方实践与体系构建
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耕地占补平衡下编制耕地保护规划的策略
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采矿用地可使用集体土地吗?
近年来,随着新修订的《土地管理法》严格限定征地范围及国土空间规划划定城镇开发边界严格管控之后,多选址在城镇开发边界外的偏远地区、乡...
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