收回土地，“非货币补偿”怎么补？

核心提示：当前财政资金吃紧的大背景下，政府收回收购存量闲置房地产用地普遍面临阻碍，自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的妥善处置闲置存量土地18条政策措施（以下简称“18条”）提供了破局之策。本案例中，B市抓住A公司名下有多个存量闲置地块的特点，借助“18条”，巧用非货币补偿方式协商收回土地，“在具备实施条件的前提下，为企业持有的其他存量房地产用地增加建筑容量、变更土地用途等”，不仅解决了历史遗留问题，同时有力促进了闲置多年土地的开发建设，实现了地方政府与企业的双赢。下面来看该案例具体实操情况——

2004年，A公司通过挂牌方式竞得B市若干地块国有土地使用权，其中，除R04、R06地块外，其余均已完成建设。R04居住地块出让面积约7.37万平方米，一直未能交付A公司，导致未开发建设；R06商业地块出让面积约11.75万平方米，因企业自身原因未全部开发建设。

B市拟采取协商收回土地使用权方式处置无法交付的部分土地，但与A公司在土地收回补偿金额方面难以达成一致，问题长期无法解决，土地未得到有效利用。

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B市针对两个地块的详细规划调整和后续处理方案进行了深入研究，经与企业协商一致，收回R04地块约3.24万平方米（以实际测量面积为准，下同）土地使用权，按照收回前后“价值相当”的原则，针对A公司R04地块收回后剩余部分和R06地块未开发建设部分，采取调整土地用途和容积率方式进行非货币补偿。2025年2月8日，经市政府批准，B市自然资源和规划局与A公司签订补充协议，A公司计划在2025年11月前开工建设。

（本期案例由安徽省自然资源厅提供）

针对存量闲置房地产用地，“18条”明确支持政府收回收购土地。为贯彻落实相关条款，2024年11月7日，自然资源部印发了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，为收回收购存量闲置土地拓展了可行路径，有效调动了地方政府积极性。受此启发，B市进一步深挖“18条”，结合具体情况创新有偿收回土地方式，亮点在于以下几个方面。

闲置原因清晰，充分协商解决。对于未按期交付的R04地块，B市自然资源和规划局尊重地块实际情况和企业意愿，多次与A公司充分协商，最终确定了收回部分地块的方案，同时调整收回后剩余部分和未建设部分地块的土地用途和容积率，既能妥善解决长期搁置的历史遗留问题，也能有效促进闲置土地开发建设。

非货币补偿协商收回土地，化解资金难题。“18条”中的“（十三）依法规范收回土地”明确，“允许通过非货币补偿方式协商收回土地，可为企业置换等价值的土地，或在具备实施条件的前提下，为其持有的其他存量房地产用地增加建筑容量、变更土地用途等。涉及调整规划条件或修改详细规划的，按照本通知关于合理调整规划条件的要求办理”。得益于上述政策支撑，B市在合法合规前提下，根据地块具体情况，遵循“价值相当”原则，将土地用途变更、容积率调整等作为收回土地的非货币补偿方式。具体做法是，将R04剩余实测面积约4.13万平方米土地的用途调整为商业，容积率小于等于3.2，将R06剩余实测面积约7.88万平方米土地的用途调整为商业、居住，并由B市自然资源和规划局重新出具《规划设计条件通知书》。上述补偿方式，一方面解决了政府财政资金困难而难以支付补偿款的问题，另一方面在促成土地收回的同时维护了企业权益。

重新约定开竣工时间，保证后续开发建设。对于R06地块，调整未开发建设部分地块规划条件不是最终目的，而是为了促进企业动工。B市和A公司在签订的补充协议中约定了R06剩余地块开竣工时间，并明确了若未按期开竣工，A公司应承担的违约责任，即应向B市自然资源和规划局支付相应的违约金。这些条款能够有效督促A公司后续的开发建设行为，真正实现存量闲置土地资源的盘活利用。

(本期评析作者为自然资源部不动产登记中心陈世祺）

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