讨论丨《不动产登记规程》讨论六：建设方代为将建筑区划内属于业主共有的道路、绿地等申请登记为业主共有时应当申请首次登记

   建设方代为将建筑区划内属于业主共有的道路、    绿地等申请登记为业主共有时应当申请首次登记

                   刘守君

  《不动产登记规程》（TD/T 1095—2024）5.2.4 规定，建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，在办理建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，由登记申请人一并申请登记为业主共有。问：“由登记申请人一并申请登记为业主共有”时，登记申请人（建筑区划的建设方）是应当直接申请首次登记，将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权登记为业主共有。还是先申请首次登记，将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权登记在申请人（建筑区划的建设方）名下后，再转移登记为业主共有？

   笔者认为，登记申请人（建筑区划的建设方）应当直接申请首次登记，将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权登记为业主共有。

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  按《不动产登记规程》（TD/T 1095—2024）5.2.4 规定，登记申请人（建筑区划的建设方）申请建筑区划内除依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权之外的房屋及其占用范围内的建设用地使用权首次登记时，代为将前述依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一起合并申请首次登记，但将依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权登记在“全体业主”名下，此外的房屋及其占用范围内的建设用地使用权则登记在登记申请人（建筑区划的建设方）名下。申言之。“全体业主”原始取得的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权应当适用首次登记，直接登记在其名下。

  如前所述，建筑区划内拟由登记申请人（建筑区划的建设方）一并申请登记为业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，是业主们基于法律的规定取得，是原始取得。物权的原始取得，是指权利人创设一个原来不存在的物权，即权利人取得物权不以他人已经存在的具有同一内容的物权为取得前提的情形。物权的继受取得，是指权利人依法取得他人享有的物权，即权利人取得的物权以他人已经存在的物权为前提。因此，从建筑区划依法建成时起，无须办理不动产登记，业主们依法、即时共同享有这些道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权的物权。基于此，如果申请人（建筑区划的建设方）将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权登记在其名下，与法律的规定相悖，属于登记错误，应当通过更正登记予以纠正，直接将这些依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权更正登记在“全体业主”名下。

  结论：登记申请人（建筑区划的建设方）应当直接申请首次登记，将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权登记为业主共有。

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