讨论丨《不动产登记规程》讨论八：证实房屋性质发生变化的文件由谁出具

   按《不动产登记规程》（TD/T 1095—2024）7.3.2.3 条之i) 规定，申请人申请因房屋性质发生变化产生的变更登记时，应当提交有权机关出具的证实房屋性质发生变化的文件。问：证实房屋性质发生变化的文件由谁出具？

   按《不动产登记规程》（TD/T 1095—2024）A.2.2.8条之 h) 规定，登记簿上，房地产权登记信息中的房屋性质填写商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房、自建房等。据此可知，房屋性质是不动产登记簿上记载的内容。但房屋性质变更不属于登记簿上记载的不动产权利主体变更，由此产生的不动产登记适用变更登记，申请人申请由此产生的变更登记时应当提交证实房屋性质发生变化的文件。那么，这个文件由谁出具？

    如前所述，登记簿上记载的房屋性质有商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房、自建房等。笔者据此认为，房屋信息是基于政策规定或规划规定的房屋属性、土地类型对房屋作的分类：一是商品房。笔者基于《商品房销售管理办法》第三条规定认为，商品房是指依法成立的房地产开发经营企业按规划要求建造的作为商品销售的房屋。据此可知，商品房的属性基于规划材料确定，占用（分摊）的建设用地类型是出让；二是房改房。房改房是指九十年代，机关、事业、企业等单位根据住房改革政策，将单位的公有住房出售给其职工，职工购买取得房屋即房改房。房改房是住房改革政策规定的房屋属性，一般情形下，此类房屋占用（分摊）的建设用地类型是划拨；三是经济适用住房、廉租住房。经济适用住房、廉租住房属于解决无房户、住房困难户“住房难”问题的政策性的保障性住房。此类房屋属性由国家政策和规划手续规定，房屋占用（分摊）的建设用地类型是划拨；四是自建房。自建房是指权利人依法自行建造或委托他人建造的房屋。自建房的属性基于规划材料确定，占用（分摊）的建设用地类型有出让，也有划拨。前述房屋性质变更，主要指房改房、经济适用住房、廉租住房和划拨建设用上的自建房的权利人补交土地出让金后，变更房屋占用（分摊）的建设用地类型为出让，此情形下，可否将房屋性质变更为商品房？

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    笔者认为，房改房、经济适用住房、廉租住房和划拨建设用上的自建房的权利人补交土地出让金后，变更房屋占用（分摊）的建设用地类型为出让，但该类房屋毕竟不是依法成立的房地产开发经营企业按照规划要求建造的作为商品销售的房屋。因此，不宜将房屋性质变更为商品房。但是，房屋占用（分摊）的建设用地类型已经变更为出让，自建房维持原来的房屋性质并无不妥，但房改房、经济适用住房、廉租住房不宜维持原来的房屋性质，那么，此类房屋的房屋性质该变更成什么呢？

    房改房、经济适用住房、廉租住房占用（分摊）的建设用地类型已变更为出让后，房屋性质该变更成什么，法律、行政法规、不动产登记规则均无规定。笔者认为，可以采用宽泛的、模糊的概念表示，即将此类房屋性质变更为“其他”，以区别于商品房、自建房和此类房屋原来的房屋性质。申请人申请因房屋性质变更产生的变更登记时，证实房屋性质发生变化的文件为土地出让合同、土地出让金缴纳凭证和契税缴纳凭证。简言之，证实房屋性质发生变化的文件具体由自然资源机关和税务机关出具。

    据笔者所知，登记人员纠结登记簿上的房屋性质记载，是房屋性质决定该房屋可否办理因转让、抵押产生的转移登记、抵押权登记。笔者认为，一般情形下，房屋占用（分摊）的建设用地类型为出让的，对其因转让、抵押产生的转移登记、抵押权登记的办理没有限制。房屋占用（分摊）的建设用地类型为划拨的：第一，一般情形下，依县级以上人民政府同意转移的批文办理因转让产生的转移登记。经济适用住房转让的，可以依住房保障部门同意转让的批文办理转移登记；第二；房改房、经济适用住房因抵押产生的抵押权登记可以办理。登记在非企业单位名下的廉租住房因其保障性、公益性而不可以抵押，由此产生的抵押权登记，登记机构不可以办理。概言之，房屋性质不决定该房屋可否办理因转让、抵押产生的转移登记、抵押权登记。

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