不动产登记代理人考试法律科目快速记忆干货
不动产登记代理人考试法律制度政策快速记忆干货
民法部分
1.民事法律关系：财产关系、人身关系。
2.民事法律行为
有效民事行为：行为主体有行为能力+行为人意思表示真实+行为不违反法律行政法规强制性规定、不违背公序良俗。
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无效和效力待定：
＜8 岁的人行为无效，纯获利益也无效。但 8≤X＜18 岁的人纯获利益，有效，不过不得有任何负担，否则效力待定。
限民与年龄、智力相适应，有效。否则效力待定，法代追认后有效，拒绝追认自始无效。（一般标的额不是特别大，就相适应）违背公序良俗，比如婚外情的赠与无效。婚前约定婚后赠与的有效，不违背公序良俗。 通谋虚假行为无效，隐藏行为按照效力规则另行判断。
可撤销：
（1）重大误解：做决定时，对行为性质（买卖以为赠与），标的物品种、质量、价格、 数量或因写错或传达错有认识错误，如果没有这个错误，就不会做出这个决定。
以为某物值 100 万，其实只值 30 万，不构成重大误解。动机错误不构成重大误解。
（2）欺诈：隐瞒真相的欺诈一定要有告知真相的义务，比如出卖人内心以为东西不值 钱标低价卖，买受人知道很值钱买，买受人不存在欺诈。
重大误解是自己认识错误，欺诈是被骗才认识错误。
（3）第三人欺诈——合同相对人知道欺诈，受欺诈方才有撤销权。第三人胁迫——无论是否知道，受胁迫方都有撤销权。
（4）显失公平：利用对方危困或缺乏判断能力（醉酒），致使成立时利益严重失衡。 赌石不构成重大误解、显失公平。
（5）可撤销合同撤销权的除斥期间（诉讼/仲裁）： 知或应知：1 年（重大误解 90 日、胁迫终止之日 1 年）
不知：法律行为发生之日 5 年（任何一个经过，撤销权消灭）
做题注意看清楚是问谁和谁的关系，再看是否符合构成要件，否则非常容易出错。
3.监护
（1）对未成年人来说，只要父母没有丧失监护能力，父母就必然是监护人。离婚、吸毒、判刑等都不影响。也不能自己有监护能力但约定免除监护职责，但可以约定自己丧失监护能力由其他人担任监护人。
（2）意定监护：完全民事行为能力人+书面形式，想找谁找谁；子女依然要赡养。顺位优先法定。
（3）遗嘱监护：①父母担任监护人才可以适用；②父母遗嘱指定的人不同意，按照法定监护确定监护人；③父亲遗嘱指定了爷爷，但是母亲有监护能力，监护人是母亲。
（4）协议监护：可几人一起担任监护人，且不受法定顺位限制。
（5）指定监护：可以直接向法院申请指定；指定前，被监护人住所地居、村、民政等 担任临时监护人；指定后，擅自变更监护人不免除责任。
（6）委托监护：委托人是监护人，受托人不是监护人。
（7）监护撤销（一般考到都有权申请撤销，但不能自己撤，只能找法院） 后果：丧失监护权，但要继续支付扶养费。
恢复：只有父母或子女担任监护人才有资格恢复；故意犯罪不能恢复。
以被监护人名义进行高风险投资，不是为被监护人利益，构成无权代理，合同效力待定。监护人要进行赔偿，诉讼时效自法定代理终止之日起算 3 年。
债权人撤销权
债务人实施了下列行为，导致责任财产减少进而影响债权实现（家底丰厚不影响债权就不能撤销）：
无需恶意，做了就能撤—无偿转让财产；放弃债权/债权担保；恶意延长到期债权的履行期。
需要相对人恶意才能撤—明显不合理低价卖（低于 70%）；明显不合理高价买（高于30%）；为他人的债务提供担保。
此处的恶意 VS 恶意串通无效的恶意。
债权人撤销权的“恶意”—知道有损债权实现即可，不要求故意侵害。
恶意串通的“恶意”—串通起来故意损害第三人。因此单纯知道≠恶意串通，符合哪个 行使哪个。当然如果两个都符合，可以选择撤销或主张合同无效。
注意考恶意串通，案情会明确写出 2 个人沟通了，不能单纯因为 2 个人是夫妻等关系脑补恶意串通。
赠与合同撤销权：
只要合同没履行，可以任意撤，然后不履行。但公证，救灾扶贫、助残等公益、道德义务不能任意撤。
如果严重侵害赠与人或其近亲属合法权益/不履行扶养义务/不履行合同约定义务，即使已经履行了，也能撤。
经济状况显著恶化，严重影响家庭生活、生产经营，有权不履行，但已履行的不得请求返还。
4.哪些人能申请宣告失踪和宣告死亡，只要记住 2 个词：法定继承人/不申请就权益受害。
失踪不是死亡的必经程序，同时申请符合条件的，应宣告死亡。
宣告死亡撤销后果：①继承取得财产要返还/适当补偿；被第三人合法取得，第三人不还，继承人补偿；②婚姻关系自行恢复（除非配偶再婚或书面不愿意恢复）
5.意思表示一定要有愿意受约束的意思，如果只是协调，不是意思表示。抛弃和立遗嘱是无相对人意思表示。
6.民事主体：自然人、法人、非法人组织。法人的分类（营利法人、非营利法人和特别法人）。
7.代理制度
无权和表见都是没有授权或超范围。区分核心是—被代理人过错。
无权代理：效力待定。追认前，善意相对人有撤销权（通知即可），追认后不可撤销。追认后，自始对被代理人生效；拒绝追认（含沉默），自始对被代理人不生效，善意相对人有权要求无权代理人履行或赔偿，相对人恶意则按过错担责。（无权代理人举证相对人主观）
表见代理：被代理人承担后果。（相对人举证权利外观；被代理人举证相对人主观）
法定代表人以法人名义，法人承担后果。即使超越权限范围，只要相对人善意，也是法人承担后果。
代理是以被代理人名义，处分是以自己名义。
8.诉讼时效适用：停止侵害、排除妨碍、消除危险、消除影响不适用；返还原物不适用，但未登记动产返还原物适用；扶养费不适用。
无限人受到法定代理人侵害起算：法代终止之日；自己成为完人或变更新法代后才知道，自完人/新法代知或应知权利受损+义务人。
未成年人被性侵起算：年满 18 周岁。（法代终止≠满 18，不要跳坑）
9.物权
物权变动：不动产：登记 动产（含机动车等）：交付 不能约定其他变动方式，否则违反物权法定而无效。
未登记/交付不影响合同效力。
简易交付：先借（租）后卖，买卖合同生效时完成交付。
占有改定：先卖后借（租），借用（租赁）合同生效时完成交付。
指示交付：第三人占有，指示第三人交付给对方，返还请求权让与合意生效时完成交付。
采用快递物流方式交付商品：收货人签收时为交付时间。
善意取得=无权处分（不影响合同效力）+善意（登记/交付时）+合理价格（约定即可）+占有委托物（借、租等，不能是盗赃、遗失、埋藏物）+登记或交付（占有改定除外）。
继承：被继承人死亡时就取得所有权，无需登记/交付。但是若打算再次处分不动产，则必须先登记，否则不发生物权变动。
先占的对象是无主动产（如抛弃物），遗失物是有主的，不能先占。拾得人是无权占有，不会因为拾得遗失物取得所有权。
捡了遗失物（想还）：可以主张必要费用（可留置）和悬赏报酬（不能留置）。 捡了遗失物（不想还）：不可以主张必要费用和悬赏报酬。
遗失物被处分：2 年内所有权人可请求返还，若是拍卖/有经营资格处购买，可以请求支付购买的价款。2 年后，受让人取得所有权。
动产和不动产附合：所有权归不动产所有权人。
加工：原则上归原材料所有人；加工后价值远超原材料价值+加工人善意，归加工人；造成损害的，有过错赔偿，没过错补偿。
共有：不管按份共有还是共同共有，共有物产生的债，如租金、侵权等： 对外都是连带。
转让共有物，按份要份额 2/3 以上同意（共同全部同意），否则无权处分，善意取得。转让共有份额，对外转+同等条件，按份共有人有优先购买权，侵犯优先购买权的，不能单独主张合同无效。（对内转，无优先购买权）
业主共有：外墙、楼梯电梯、物业服务用房、维修基金、小区公共场所。利用共有部分产生的收入，扣除合理成本后，业主共有。
考到土地承包经营权或经营权，不管设立还是转让、设定担保物权等，都是合同生效设立，登记对抗。（注意一个例外：承包经营权设立，未登记也能对抗）
经营权流转出去，不影响承包方的承包经营权。
居住权设立：登记后才设立；居住权不得转让、继承；不得出租除非另有约定。
担保从属性：
从属于主债，主合同无效，担保合同无效。担保合同无效情形下，只要担保人没错就不承担责任。
担保合同效力独立于主合同/担保人对主合同无效的法律后果承担担保责任，此类独立性约定无效，但不影响担保合同效力。
对担保责任约定专门的违约责任，无效。
未经担保人书面同意变更主债内容，担保人只对小的债权担责。 未经书面同意变更主债履行期，保证期间不变（只适用保证）。
不动产抵押：
登记设立，登记后才有抵押权。没有登记，没有抵押权，但不影响合同效力，抵押合同有效，可以请求履行合同（办理登记）。
不可归责抵押人不能办理登记：不能请求承担责任，除非获得赔偿金。
可归责抵押人不能办理登记（如抵押人卖了）：可以请求在约定的担保范围内担责。房地一体：未抵押视为一并抵押，都有优先受偿权。不及于新增建筑，虽一并处分，
但对新增部分没有优先受偿权。
抵押物转让与正常经营买受人【必考】
①抵押物可以转（买卖、出资、赠与、抵债），是有权处分，通知抵押权人即可，无需同意。
②转让合同有效，即使约定不能转还转，合同也有效。受让人原则能取得所有权。但如果受让人知道约定不得转让（登记=知道），则不能取得所有权。
③转让后原则上可以继续行使抵押权。除非受让人是正常经营买受人，或者抵押权未登记但受让人善意，抵押权消灭。
正常经营买受人：正常经营活动+已支付合理价款+已取得所有权（所有权保留不行） 正常经营活动：营业执照记载+持续销售同类产品。
价款无需支付全部，但也不能没支付或者支付极少，考题如果考到会很明显，不用纠 结具体多少。
不适用正常经营买受人规则：买得过多；买生产设备；为担保而买；有控制关系；买受人应查询抵押登记而未查询。
抵押和租赁
抵押权实现影响租赁的情形必须是：先设立抵押且抵押登记或者虽然没登记但是承租人恶意。其他情形都不影响租赁，继续承租。
最高额抵押
设立前已经存在的债权经同意可以担保；实际发生额和约定额不一样，担保小的；超过最高额部分要还钱，但无优先受偿权。
债权确定前部分债权转让，担保不随之转让。
10.婚姻
婚姻无效（只有这 3 种）：重婚；有禁止结婚的亲属关系（直系/3 代以内旁系，如表兄妹等）；未到法定婚龄（申请确认时达到婚龄，有效）。
婚姻可撤销（只有这 2 种）：胁迫；重大疾病未告知。欺诈不是。不管无效还是可撤销，都只能找法院。
婚姻无效的申请人：（记忆可以从下到上递进或从上到下范围缩小）
重婚：当事人、近亲属、基层组织
有禁止结婚的亲属关系：当事人、近亲属
未到法定婚龄：当事人、未到法定婚龄者的近亲属
婚姻可撤销的申请人：只有受胁迫方本人与被隐瞒的一方(没有另一方、没有利害关系人)
无效、撤销后自始无效，无夫妻关系，子女受保护。
夫妻法定财产：
一般来说婚后取得是共同财产，婚前取得是个人财产，除非这几种即使是婚后也是个人财产：明确归个人；人身损害赔偿；个人财产的孳息和自然增值（投资收益，如分红是共同财产）
知识产权收益婚后明确可以取得的也是共同财产。 房屋问题
父母买房→婚前个人，婚后共同，除非明确给双方或个人
一方婚前承租、婚后共同财产购买，登记在一方名下→共同财产婚前买房，婚后共同还贷，登记在一方名下→个人财产
夫妻共同债务：
只要是共同表示或用于婚后家庭共同生活，就是共同债务。否则是个人。重婚，与他人同居，家暴，虐待、遗弃家庭成员，赌博、吸毒等，无过错方可以主张 离婚损害赔偿。
离婚后一方抚养，另一方支付抚养费。因子女上学、生病可以增加，不能因改姓氏拒付抚养费，但如果改成继父母的，可以请求改回来。且另一方有探望子女的权利。不协助的，不能强制执行。
11.继承
遗产是被继承人自己的财产，夫妻共同财产中分出来的一半才是遗产，死亡赔偿金和抚恤金不是遗产。
遗赠扶养协议（继承人以外）＞遗嘱、遗赠＞法定继承
不符合下列条件则遗嘱无效：
自书：亲笔书写+签名+注明年月日
口头：危急+2 个以上见证人。危急消除，要采用其他形式立遗嘱，否则口头无效。
代书：2 个以上见证人，其中 1 个根据口述代书，遗嘱人、代书人、其他见证人签名， 年月日。
打印：2 个以上见证人，遗嘱人和见证人在遗嘱每一页签名，年月日录音、录像：2 个以上见证人，记录姓名或肖像，年月日。
公证：不具有最高效力。
【注意】不能当见证人：无/限人、继承人/受遗赠人或与其有利害关系人
多份遗嘱内容冲突的，以最后的遗嘱为准。
立遗嘱后，遗嘱人实施与遗嘱内容相反法律行为，视为对遗嘱相关内容的撤回。无效遗嘱：无/限人所立；欺诈、胁迫所立；伪造；被篡改部分；处分他人财产。
法定继承（先第一顺位，第一顺位没人了才第二顺位）
第一顺位：配偶；父母（生/养父母、有扶养关系的继父母）；子女（婚生/非婚生、养子女、有扶养关系的继子女）；丧偶的对配偶父母尽了主要赡养义务（不管有没有再婚）；子女的代位继承人（只要求直系晚辈，对辈数没有限制）
注意：生父母和被收养的子女之间不存在继承关系。继父母（子女）可以同时继承继子 女（父母）和生子女（父母）。
第二顺位：兄弟姐妹（同父异母、同母异父、养兄弟姐妹、有扶养关系继兄弟姐妹）；（外）祖父母；兄弟姐妹的代位继承人
代位继承
被代位人：身份无限制，可以是养子女、形成扶养关系的继子女
代位继承人以第一顺位继承人身份继承被代位人份额：有身份限制，可以是养子女，但不能是形成扶养关系的继子女；无辈数限制；丧偶儿媳或女婿再婚不影响孩子代位，但如果是再婚和别人生的，不能代位
被继承人的兄弟姐妹（叔叔）先于被继承人（爸爸）死亡，被继承人兄弟姐妹的子女（如 堂哥）代（叔叔）位以第二顺位继承人继承叔叔份额。
转继承：继承人在继承开始后，遗产分割前死，变成他的遗产，由转继承人继承。转继承人不限于直系血亲，包括所有合法继承人。
代位继承只适用法定继承；转继承既适用法定继承，也适用遗嘱、遗赠。一物数卖的合同效力：若无其他效力瑕疵，数个合同都是有效的。诉讼时效的适用范围：确认合同无效不适用诉讼时效。
继承权的丧失：
1.不能宽恕：故意杀害被继承人；为争夺遗产杀害其他继承人
2.被继承人宽恕/事后遗嘱列为继承人，仍有继承权：遗弃被继承人；虐待被继承人， 情节严重；伪造、篡改、隐匿或者销毁遗嘱，情节严重；欺诈、胁迫等妨碍被继承人设立/变更/撤回遗嘱，情节严重
继承权的放弃：
1.时间：继承开始后，遗产分割前
2.方式：原则书面，诉讼中口头表示的要制作笔录+签名；沉默视为接受。
行政法部分
来源：法考代理人考
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