不动产登记代理人备考系列之一：《不动产权利理论与方法》
来源：法考代理人考
备考建议：
2025考季就要来到，有计划参加不动产登记代理人资格考试的考友要留意了，机会是留给有准备的人的！不动产登记代理人资格考试共考四科：《不动产权利理论与方法》《不动产登记代理实务》《不动产登记法律制度与政策》《地籍调查》。本考试实行全国统一大纲、统一考试（机考）。通过全部四科科目考试即可获得国家承认的不动产登记代理人专业技术人员职业资格证书（等同中级职称），可积分入户、可拿政府职业培训补贴、可抵扣个税、事业单位可聘岗加工资！
《不动产权利理论与方法》是不动产登记代理人资格考试的专业基础科目，在内容上与《不动产登记法律制度与政策》存在一定的交叉和重叠，但本科目更侧重于物权法方面的内容。本科目有一定难度，需要具备一定理论基础，凡是带理论的东西一般都需要理解，要将理论搞懂后才能做到融会贯通。但是，需要特别指出的是，本科目考试内容不是很多，考点也比较集中，从历年真题看，翻来覆去就考那些。考试试题考察点也比较单一，综合性远远不够，没有将几个考点融合在一起的考题，题干给的材料和背景也较简单，没有案例分析题，顶多是一些简单的情景模拟，有的题甚至就是从法条中摘出的一段话，你只要记得条文，哪怕有点印象，基本都能做出正确选择。题目涉及的法律关系简单，直接设问的多，根据题干识别考察点的难度低（很容易读懂题，知道考点是什么），且试题都是客观题，题型只有选择题（单选、多选）且多项选择题你只要没有多选错选的，选对的项会得相应的分，这就大大降低了考试难度。考试考察的层次很浅，考识记的较多，记住即可，不要求掌握法律原理和法律规定的综合复杂运用。
作为备考的考生，该科目高效的备考方法是将高频考点搞懂，记住就可，不需要你深入研究（因为客观题考试只考是什么，不考为什么，你能对问题作出准确判断并作出正确选择即能得分）。备考时切忌钻牛角尖，不要就某些点死扣，有些点你知道是什么就可以了，不需要深挖其内在原因，你要知道你的目的是通过考试，不是搞研究和业务探讨！记住，考试跟工作是两码事，即便你在登记机构工作，也不要认为你干那么多年业务就可以凭你那些经验通过考试，考试要依据法律法规规章规程和部发规范性文件，你们单位自己的那套土政策和操作惯例先放一边。考试也是一种能力，为啥别人大龄二胎宝妈零基础就能通过“天下第一考”，而有的人死啃一年又一年也过不了？就是方法或态度有问题！
更多资料，添加微信
复制微信号
具体备考方法，建议采用看书—听课—刷题三部曲，不要一上来就刷题，也不要随便找些过时的粗制滥造的题就拿来做，题的质量很关键！听课要根据自己的基础，基础好的可直接听串讲课或者考前冲刺课，基础不好的听精讲课，实在不放心就跟我学，哪怕是大龄在职零基础，只要你“听话、照做”，三个月保你过！争取一次过，节省时间、金钱成本！以免考不过还要再去省城赴考，食宿交通是一笔开支，关键是心累心烦！
以下内容必学：
一、以下法律、行政法规必学：
民法典第143-157条、第161-175条、205-424条、第458-462条必学，重点是物权编的不动产物权（不动产所有权、用益物权和担保物权中的不动产抵押权），物与物权、占有、民事法律行为、处分和代理为先导知识，有助于理解物权理论。
二、以下规章、规范性文件及司法解释必学：
1.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）（法释〔2020〕24号）
2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释（法释〔2020〕28号）
3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释（法释〔2023〕13号）
4.最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）
5.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》继承编的解释（一）（法释〔2020〕23号）
6.有关土地确权、土地争议调处的文件（国土〔籍〕字〔1995〕第 26 号、国土资源部令第 17 号）
7.有关林权登记的文件（林业部令第 10 号、国土资发〔2016〕190 号、自然资办发〔2020〕31 号）
这些内容必学，但不用过于深入学习，以掌握知识点为要，这个考试只是及格性考试，不是选拔性考试，你只要能考到官方预定的通过率之列即可达成目标。
（送人玫瑰，手有余香。欢迎转发给有需要的人！）
《不动产权利理论与方法》黄金考点
重点章节 | 具体考点 | 真题考察/重点 | 法条索引 |
民事行为及物权基础 | 1.物与物权（物的分类、不动产的种类、物权法的基本原则、物权的效力、物权的保护） | 先导知识（重点） | 民法典第208条 |
2.占有（占有的概念、分类、占有推定、占有返还） | 民法典第458-462条 | ||
3.民事法律行为的效力（有效、无效、可撤销） | 民法典第143-157条 | ||
4.处分（处分的构成、有权处分、无权处分） | 民法典第311-312条 民法典第597条 | ||
5.代理（委托代理、法定代理、无权代理、表见代理） | 民法典第161-175条 | ||
不动产所有权 | 6.基于法律行为的所有权变动模式 | 2022、2023、2024 | 民法典合同编之买卖合同 |
7.所有权取得的特殊规定 | 2022、2023、2024 | 民法典第229-232条 | |
8.善意取得制度（构成及法律后果） | 2022、2023、2024 | 民法典第311条 物权编解释第14-20条 | |
9.专属于国家所有及集体所有的不动产类型、权利人及其行使主体 | 2022 | 民法典第246-250条，第260-262条 | |
10.房屋等建筑物、构筑物所有权的权利人、取得时间、转让、变更及消灭 | 2022、2023、2024 | 民法典第209-223条 | |
11.森林、林木所有权的权利主体 | 重点 | 民法典第250条 森林法第14-22条 | |
12.业主的建筑物区分所有权（专有及共有部分） | 2022 | 民法典第271-276条 | |
13.相邻关系 | 2022 | 民法典第288-296条 | |
14.共有形式及转让规则 | 2022、2023 | 民法典第297-310条 | |
不动产登记 | 15.不动产物权的设立、变更、转让和消灭（登记生效的法定行为—登簿） | 2022 | 民法典第209-223条 |
16.不动产登记生效与登记对抗规则（不动产所有权、不动产用益物权、不动产抵押权） | 2022、2023、2024 | 民法典第209条、第229-232条、第333条、第335条、第341条、第349条、第355条、第365条、第368条、第375条、第402条 | |
17.不动产登记簿的法律效力 | 2022、2023、2024 | 民法典第216条 | |
18.不动产登记机构法定职责 | 2022 | 民法典第212条 | |
19.不动产物权合同生效与物权登记的关系 | 2022 | 民法典第215条 | |
20.预告登记的效力 | 2022 | 民法典第221条 物权编解释第4、5条 | |
21.更正登记和异议登记的适用及申请主体 | 2022 | 民法典第220条 | |
不动产用益物权 | 22.国有建设用地使用权的设立、转让 | 2022、2023、2024 | 民法典第349条、第355条 |
23.集体经营性建设用地使用权的设立、转让 | 2022、2023 | 民法典第349条、第355条、土地管理法实施条例第38-43条 | |
24.宅基地使用权的设立、转让，房地权属“貌合神离” | 2023 | 民法典第363条、土地管理法实施条例第33-36条 | |
25.土地承包权登记对抗 | 2022 | 民法典第333、335条 | |
26.土地经营权的设立、抵押 | 2023 | 民法典第341、342条 | |
27.海域使用权 | 2022 | 民法典第328条 | |
28.居住权的客体、设立、禁止规定（属超纲） | 2024 | 民法典第366、368、369条 | |
29.地役权的供役地、需役地、设立、转让、抵押、解除 | 2022 | 民法典第372、374条，第380-385条 | |
不动产抵押 | 30.担保主体（抵押人）资格 | 2022 | 担保解释第5条 |
31.抵押权的设立与抵押合同效力（抵押权不成立、主债权合同无效） | 2022、2023、2024 | 民法典第402条
| |
32.可以抵押的范围 | 2022、2023、2024 | 民法典第395条 担保解释第6、49、50条 | |
33.禁止抵押的范围 | 2022、2023 | 民法典第399条 | |
34.法定担保范围 | 2022、2023、2024 | 民法典第389条 | |
35.抵押预告登记 | 2022 | 民法典第221条 担保解释第52条 | |
36.抵押物的转让与抵押权转移 | 2022、2023 | 民法典第406条 | |
37.房地一体抵押规则（房地分别抵押、划拨用地抵押、违法建筑抵押、地上新增建筑物） | 2022、2023、2024 | 民法典第397、417条 担保解释第49-51条 | |
38.共同担保和混合担保（权利行使和追偿） | 2022 | 民法典第392条 担保解释第13条 | |
39.抵押权的清偿顺位 | 2022、2023 | 民法典第414条 | |
40.担保物权消灭情形（不含抵押财产灭失） | 2022、2023、2024 | 民法典第393条 | |
41.抵押权与租赁权的优先关系 | 2022、2023 | 民法典第405条 | |
42.非典型担保（以房抵债协议、让与担保、后让与担保）合同效力、流押条款效力 | 重点 | 民法典第401、428条 担保解释第68条 | |
43.债务转让对担保物权的效力 | 重点 | 民法典第391条 | |
44.抵押物减值时抵押权人的补救 | 2022、2023 | 民法典第408条 | |
45.担保的从属性（移转、效力、范围）、债权转让与抵押权转移 | 2022、2023 | 民法典第407条 | |
46.担保物权的物上代位优先受偿 | 重点 | 民法典第390条 担保解释第42条 | |
47.抵押权人放弃抵押权或抵押权顺位的法律后果 | 重点 | 民法典第409条 | |
48.抵押权实现的方式和程序 | 重点 | 民法典第410条 | |
49.区分一般抵押和最高额抵押 | 重点 | 民法典第394、420条 | |
最高额抵押 | 50.最高债权额 | 2022 | 担保解释第15条 |
51.部分债权转让与最高额抵押 | 重点 | 民法典第421条 | |
52.最高额抵押的债权确定 | 2022 | 民法典第423条 | |
53.最高额抵押设立前的债权转入 | 重点 | 民法典第420条 | |
土地确权与争议调处 | 54.国有土地与集体土地权属确定 | 重点 | 国土〔籍〕字〔1995〕第 26 号 |
55.土地争议调处程序 | 重点 | 国土资源部令第 17 号 |
