不动产登记代理人备考系列之二：《不动产登记代理实务》
来源：法考代理人考
备考建议：
2025考季就要来到，有计划参加不动产登记代理人资格考试的考友要留意了，机会是留给有准备的人的！不动产登记代理人资格考试共考四科：《不动产权利理论与方法》《不动产登记代理实务》《不动产登记法律制度与政策》《地籍调查》。考试实行全国统一大纲、统一考试（机考）。通过全部科目考试即可获得国家承认的不动产登记代理人专业技术人员职业资格证书（等同中级职称），可积分入户、可拿政府职业培训补贴、可抵扣个税、事业单位可聘岗加工资！
《不动产登记代理实务》是不动产登记代理人资格考试的专业科目，考试内容主要包括不动产登记法律法规规章规程和标准、不动产登记实务，涉及到的法律法规规章属于程序法的范畴，名为代理实务，实际上就是登记实务。本科目有一定难度，大量的程序性东西需要记忆。但是，需要特别指出的是，本科目考试考点比较集中，从历年真题看，翻来覆去就考那些。考试试题考察点也比较单一，综合性远远不够，没有将几个考点融合在一起的考题，题干给的材料和背景也较简单，没有案例分析题，顶多是一些简单的情景模拟，有的题甚至就是从法条、文件、标准中摘出的一段话，你只要记得原文，哪怕有点印象，基本都能做出正确选择。题目直接设问的多，根据题干识别考察点的难度低（很容易读懂题，知道考点是什么），且试题都是客观题，题型只有选择题（单选、多选）且多项选择题你只要没有多选错选的，选对的项会得相应的分，这就大大降低了考试难度。考试考察的层次很浅，考识记的较多，记住即可。
作为备考的考生，该科目高效的备考方法是掌握程序法的学习方法，围绕各种权利类型/登记类型的适用情形、申请材料和审核要点展开，结合不动产登记的全流程（申请—受理—审核—登簿—收费—发证—归档）将各业务环节关键点记住就可，不需要你深入研究（因为客观题考试只考是什么，不考为什么，你能对问题作出准确判断并作出正确选择即能得分）。备考时切忌钻牛角尖，不要就某些点死扣，有些点你知道是什么就可以了，不需要深挖其内在原因，你要知道你的目的是通过考试，不是搞研究和业务探讨！高效、省时省力通过考试才是王道！记住，考试跟工作是两码事，即便你在登记机构工作，也不要认为你干那么多年业务就可以凭你那些经验通过考试，考试要依据法律法规规章规程和部发规范性文件，你们单位自己的那套土政策和操作惯例先放一边。
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具体备考方法，建议采用看书—听课—刷题三部曲，不要一上来就刷题，也不要随便找些过时的粗制滥造的题就拿来做，题的质量很关键！听课要根据自己的基础，基础好的可直接听串讲课或者考前冲刺课，基础不好的听精讲课，实在不放心就跟我学，哪怕是大龄在职零基础，只要你“听话、照做”，三个月保你过！争取一次过，节省时间、金钱成本！
学习本科目，要在学习《不动产权利理论与方法》的基础上，学习民法典物权编中有关不动产物权和不动产登记方面的知识。此外，以下内容必学：
一、以下法律、行政法规必学：
1.土地管理法及其实施条例（2021年修正）
2.森林法（2019年修正）
3.农村土地承包法（2018年修正）
4.城市房地产管理法（2019年修正）
5.海域使用管理法（2001年通过）
6.国有土地使用权出让和转让暂行条例（2020年修正）
7.不动产登记暂行条例（2024年修正）
二、以下规章、规范性文件及司法解释必学：
8.不动产登记暂行条例实施细则（2024年修正）
9.不动产登记资料查询暂行办法（2024年修正）
10.有关不动产登记收费的文件（国土资厅函〔2016〕2036号、财税〔2016〕79号、发改价格规〔2016〕2559号、财税〔2019〕45号、自然资登记函〔2021〕2 号）
11.有关集体土地和宅基地确权登记的文件（国土资发〔2011〕178号、国土资发〔2013〕97号、国土资发〔2014〕101号、自然资发〔2020〕84号、自然资办函〔2020〕1344 号、自然资发〔2023〕109号）
12.有关不动产登记领域重大创新政策的文件（国办发〔2019〕8 号、自然资发〔2023〕29号、自然资发〔2024〕9号、税总发〔2018〕47号、司发通〔2018〕132 号）
13.有关土地确权、土地争议调处的文件（国土〔籍〕字〔1995〕第 26 号、国土资源部令第 17 号）
14.有关林权登记的文件（林业部令第 10 号、国土资发〔2016〕190 号、自然资办发〔2020〕31 号）
15.最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020年修正）
三、以下国标、行标必学：
16.自然资源部.地籍调查规程：GB/T 42547—2023[S].北京：中国标准出版社，2023.05.
17.自然资源部.不动产登记规程：TD/T 1095—2024[S].北京：地质出版社，2024.09.（重中之重！）
18.国土资源部.土地利用现状分类：GB/T 21010—2017[S].北京：中国标准出版社，2017.11.
19.国家海洋局.海籍调查规范：HY/T 124—2009[S].中国标准出版社，2009.04.
这些必学内容不用过于深入，以掌握要点为主，这个考试只是合格性考试，不是选拔性考试，你只要能考到官方预定的通过率之列即可达成目标。
《不动产登记代理实务》黄金考点
重点章节 | 具体考点 | 真题考察/重点 | 法条索引 |
不动产登记概论 | 1.法定不动产登记类型 | 2022、2023、2024 | 暂行条例第5条 |
2.不动产单元的构成要件 | 2022、2023、2024 | 实施细则第5条 | |
3.不动产登记效力 | 2022、2023、2024 | 暂行条例第2、10、21条 | |
4.不动产登记管辖 | 2022 | 暂行条例第7条 | |
不动产登记簿 | 5.登记簿管理机关 | 2022 | 暂行条例第12条 |
6.登记簿记载事项（一般抵押权登记与最高额抵押、地役权） | 2022、2023、2024 | 暂行条例第8条 | |
7.登记簿和证书的关系 | 2022、2023、2024 | 实施细则第20条 | |
8.登记簿的介质、保存和保管 | 2022 | 暂行条例第9条 | |
登记程序 | 9.单方申请情形 | 2022、2023、2024 | 暂行条例第14条 登记规程5.2.2 |
10.监护人代为申请（处分手续） | 2022、2023 | 实施细则第11条 | |
11.委托代理的委托手续办理（公证或面签） | 2022、2023 | 实施细则第12条 登记规程4.8.1 | |
12.继承或受遗赠登记要件 | 2022、2023 | 实施细则第14条 登记规程4.9 | |
13.登记机构对申请的处理 | 2022、2023 | 暂行条例第17条 | |
14.登记申请撤回的处理 | 2022、2023 | 登记规程5.2.9 | |
15.登记机构的查验内容 | 2022、2023 | 民法典第212条、暂行条例第18条、实施细则第15条 | |
16.登记机构实地查看的情形和查看内容 | 2022、2023 | 实施细则第16条 登记规程5.4.5（两者规定不一致的，以实施细则规定为准） | |
17.法定公告情形、内容和期限 | 2022、2023 | 实施细则第17、18条 登记规程5.4.7（两者规定不一致的，以实施细则规定为准） | |
18.登记机构直接办理登记的情形 | 2022 | 实施细则第19条 | |
19.不予登记情形 | 2022、2023 | 暂行条例第22条 登记规程5.4.8 | |
20.核发证书的登记类型 | 2022、2023 | 实施细则第20条 登记规程5.6.1 | |
21.核发证明的登记类型 | 2022、2023 | 实施细则第20条 登记规程5.6.1 | |
22.只登簿不发证的业务 | 2022、2023 | 登记规程5.6.2 | |
23.补、换发证书证明适用情形、处理方法 | 2022 | 实施细则第22条 | |
24.集体土地所有权登记权利主体和申请主体 | 2022、2023 | 实施细则第29条 登记规程7.1 | |
25.国有建设用地使用权成立条件，转让需办理的登记类型 | 2022、2023 | 民法典第349条、第355条 | |
26.各类国有建设用地使用权最高年限、土地承包年限 | 2022 | 国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条、农村土地承包法第21条 | |
27.各类海域使用权最高年限 | 2022、2023 | 海域使用管理法第25条 | |
28.异议登记适用情形、申请主体及效力 | 2022、2023、2024 | 实施细则第82-83条 | |
29.办理其他登记时存在异议登记时的处理 | 2022、2023 | 实施细则第84条 | |
30.更正登记适用情形、申请主体及申请材料 | 2022、2023 | 实施细则第79-81条 | |
31.预告登记适用情形及类别 | 重点 | 实施细则第85-89条 | |
32.查封登记 | 2022、2023 | 实施细则第90-93条 | |
33.地役权首次登记适用情形、申请材料、设立要件和登簿方法 | 2022、2023 | 登记规程7.12.1、（7.12.1.4 d）） | |
34.地役权首次登记适用情形、申请材料、设立要件和登簿方法 | 重点 | 登记规程7.12.3（7.12.3.4） | |
35.共有不动产和业主共有的不动产登记方法 | 重点 | 登记规程5.2.3、5.2.4 | |
36.海域使用权续期登记 | 重点 | 登记规程7.10.2 | |
37.土地经营权首次登记适用情形 | 重点 | 登记规程7.7.1 | |
38.抵押权首次登记的审查（抵押范围等） | 2022、2023 | 登记规程7.13.1.6 | |
39.抵押权变更登记的限制性 | 2022、2023 | 登记规程7.13.2.4 | |
40.抵押权转移登记的适用情形 | 重点 | 登记规程7.13.3.1 | |
41.抵押权注销登记的适用情形、单方申请的特殊情形 | 登记规程7.13.4.1、7.13.4.2 | ||
42.最高额抵押确定登记适用情形 | 重点 | 实施细则第73条 | |
43.登记收费（减半、全免） | 2022、2023、2024 | 国土资厅函〔2016〕2036号、财税〔2016〕79号、发改价格规〔2016〕2559号、财税〔2019〕45号、自然资登记函〔2021〕2 号 | |
44.不动产登记资料查询（不动产登记资料范围、委托律师查询可查内容） | 2022 | 查询暂行办法第2、21-21条 | |
45.查封登记（预查封）及其与不动产权利登记（首次、转移、变更、注销）、预告登记、更正登记、异议登记、补换发登记的对抗关系 | 2022 | 登记规程5.4.8、4.6.2.4、7.2.1.4、7.2.3.4、7.3.1.4、7.3.3.4、7.5.1.4.2、7.5.3.4、7.10.3.4、7.11.1.4、7.11.3.4、7.13.1.6、8.1.1.4、8.1.4.4、8.2.1.4、8.2.2.3、8.3.1.4 | |
46.权利人放弃权利注销登记存在其他权利负担的处理 | 重点 | 登记规程7.2.4.3、7.3.4.3、7.4.4.3、7.5.4.3、7.6.4.3、7.7.4.3、7.8.4.3、7.9.1.4.3、7.9.2.4.3、7.9.3.4.3、7.9.4.4.3、7.10.4.2 | |
47.一并申请的情形 | 重点 | 登记规程5.2.5 | |
48.“带押过户”的登记处理 | 2024 | 自然资发〔2023〕29号 登记规程5.2.7 | |
49.登记单元编码各段含义 | 2022 | 地籍调查规程4.1 | |
50.居住权首次登记的适用情形、申请材料和审查要点 | 重点 | 登记规程7.11.1 | |
51.依申请、依嘱托、依职权登记程序 | 2022 | 登记规程5.1.1、5.1.2、5.1.3 | |
代理实务 | 52.登记代理委托书、代理合同的主要条款 | 尚未考过 | |
53.登记申请书的填写要求（可能会找出一种登记类型考某个点） | 尚未考过 | ||
54.地籍调查代理（代理事项及要求） | 尚未考过 | ||
55.权属纠纷处理代理 | 尚未考过 |
