全域土地综合整治实践案例二(山地丘陵地区篇)
本篇介绍一下寨岗镇全域土地综合整治案例。寨岗镇隶属于清远市连南瑶族自治县,定位为县域副中心。2024年,清远市实现地区生产总值2253.07亿元;2023年,连南瑶族自治县生产总值为74.06亿元。从经济体量上来看,本案例所在的地区发达程度应属一般,同时又属山地丘陵地区,虽然谈不上典型成功案例,但可能是很大一部分地区的缩影。
01
寨岗镇基本情况
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社会经济

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人口:寨岗镇是连南瑶族自治县最大的乡镇、广东省中心镇、全国扶贫开发示范镇、全国经济开发示范镇和全国重点镇之一,全镇总面积330平方公里,下辖23个村委会和1个居委会,人口为51439人,是全县人口最多的一个汉瑶民族杂居镇,汉瑶民族人口分别占95.22%和4.78%。
经济:全镇地区生产总值预估完成17.1亿元,城乡居民人均可支配收入分别达到31264元、18198元。
产业:寨岗镇耕地面积31064亩,是县主要产粮基地之一,统一种植优质水稻、玉米、番薯等粮食作物。柑橘种植面积为2000亩,是寨岗镇主导产业之一。工业方面以新材料、生物科技、五金、石材、塑料金属等产业为主,其中规上企业5家。
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自然地理
地势:寨岗镇以山地为主,整体地形为七分山地三分盆地,整体地势西、南高,向东部倾斜。
林地:寨岗镇全镇林地面积33.3万亩,其中有生态公益林和经济林26.7万亩。镇域南部位于板洞省级自然保护区,纳入生态保护红线面积共129.12平方公里,其中自然保护地核心保护区面积60.67平方公里。
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历史文化
寨岗镇在历史发展中较为完好的保存流传了客家人民独特风格文化,例如有彰显客家风格的宗祠建筑、反映客家人民饮食习惯的特色美食、展现客家风采以及美好生活愿景的唱春牛习俗等等。
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土地利用
根据2022年度国土变更调查数据统计,项目区域即寨岗镇总面积33045.2862公顷。其中农用地31278.4745公顷,占项目区域总面积的94.65%;建设用地1418.0640公顷,占项目区域总面积的4.29%;未利用地348.7477公顷,占项目区域总面积的1.06%。

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存在问题
①现状耕地布局碎片化,难以形成规模化、现代化发展。一方面是部分耕地与村落夹杂分布,加上地形及土地权属关系等因素,迫使难以建设为连片的大规模农地,阻碍农业现代化发展;另一方面是现状耕地及永久基本农田仍存在一定程度的碎片化问题,耕地5亩以下图斑面积116.1763公顷(1742.64亩),占耕地总面积的5.96%。

②以传统农业为主,农业附加值低。寨岗镇主要以传统种植业为主,2022年寨岗镇农林牧渔业产值为4.3亿元,连南瑶族自治县农林牧渔业产值为19.8亿元,寨岗镇占比约21%;与周边的阳山县七拱镇(2022年全镇农林牧渔业产值11.7亿元)等乡镇对比,寨岗镇在农业发展方面差距较大,具有较大的提升空间。一方面,农业产业链条过短,农产品加工产业不发达,导致农产品附加值较低;另一方面,农业产业过于集中,缺乏产业多样性,也限制了农业产业的发展速度。

③寨岗镇现状共有工业企业11家,以新材料、生物科技、五金、石材、塑料金属等产业为主,规上企业5家。但园区发展缓慢,三大片区可盘整和可利用土地约130公顷(1950亩),约占园区总用地面积的48%,且由于缺乏科学的规划和合理的布局,产业园土地开发强度不高,新旧混杂风貌差、基础设施配套不到位,工业用地布局呈现出散乱无序的状态,未能形成产业集群化发展的优势。
④寨岗镇村庄居民点规模小且布局分散,全镇人均村庄建设用地面积较大,为199.36平方米,但整体土地利用较为低效。
⑤历史遗留矿山数量多,存在安全隐患。寨岗镇全镇历史开采矿山39个,未得到及时有效的治理,共有地质灾害隐患点3处。
02
可行性分析
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耕地空间布局优化调整的可行性分析
寨岗镇2022年现状耕地面积1947.8108公顷,宜耕后备资源开发潜力共900.7579公顷。规划至2026年共实施新增耕地项目面积167.4314公顷,其中2024年度补充耕地项目共21.2786公顷已完成前期立项选址流程。预计项目竣工验收后共可新增耕地167.4314公顷(整治后镇域耕地面积2115.2422公顷,整治前耕地面积1947.8108公顷),新增比例达8.60%,确保整治区域内耕地有提升、耕地数量有增加,新增耕地面积达整治区域原有耕地面积的5%底线要求,确保项目实施期间耕地数量不减少、质量有提高、生态有改善。
寨岗镇共划定永久基本农田保护区1446.8014公顷,2022年现状共有501.0094公顷耕地未划入永久基本农田保护区内,现状具有充足的稳定利用耕地作为调入永久基本农田保护区的储备库。
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开发边界调整的可行性分析
按照局部优化总量不超过城镇开发边界内新增城镇建设用地总量5%的原则,提出本次局部优化方案。拟调入地块位于城北新区及金光产业园内,沿省道S262改线段衔接城北新区扩容提质需求,解决金光产业园城镇开发边界天窗问题,调整后开发边界边界更集聚连片,调入面积共6.9290公顷。拟将金光产业园南侧未划入省级产业园管理范围却位于城镇开发边界内地块(现状为山体、坡度大)调出,同时将南侧因产业园道路建设难以开发的零碎用地调出,涉及面积共6.9290公顷。按照该思路进行开发边界局部优化后,调整前后开发边界总量不变。

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农用地整理可行性分析
将非耕农用地整治潜力图斑中最新国土变更调查为“非耕地”,“二调”也为“非耕地”的图斑归为补充耕地潜力;将最新国土变更调查为“非耕地”,“二调”为“耕地”的图斑归为耕地恢复潜力。通过分析,寨岗镇耕地潜力为耕地潜力为900.7579公顷。

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建设用地整理可行性分析
根据2022年度国土变更数据,寨岗镇建设用地共1418.0601公顷,以农村宅基地、区域基础设施、工业用地为主,具有工业用地零散分布、村庄空心化特点。
①边界内低效闲置存量用地4.7205公顷(约70.81亩);
②边界内难以利用的零星规划新增建设用地8.0993公顷(约121.49亩);
③寨岗镇203内存量未建设用地约为302.1300公顷(4532亩);

④城镇开发边界外低效工业用地存量约为6.80公顷(101.97亩)。

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产业导入可行性
①清远市是全国最大的麻竹笋种植基地之一,分布在全市各个乡镇,形成了规模化、标准化的种植模式。可通过西牛麻竹笋产业的辐射带动,借鉴种植、加工、销售经验,从而加速推动自身发展。
②寨岗镇具有温矿泉资源,通过建设寨南瑶族风情温矿泉基础设施项目,扩大旅游接待能力。
③通过建设粮油仓储及冷链物流基础设施,进一步推动当地农业和经济的发展。
03
建设内容与子项目安排
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农用地整理
本次实施方案农用地整理项目包含2个整理项目类型,其中垦造水田项目建设规模19.4909公顷、宜耕后备资源开发项目建设规模155.9503公顷、高标准农田建设和零星农田整合项目建设规模376.1697公顷。农用地整理建设规模共551.6109公顷,总投资5465.3407万元,合计拟新增耕地面积70.5140公顷,提质改造耕地面积376.1697公顷。


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建设用地整理
建设用地整理项目包含2个整理项目类型,其中增减挂钩项目建设规45.4633公顷、低效闲置建设用地整治项目建设规模3.1680公顷,建设用地整理建设规模共48.6313公顷,总投资3108.4980万元,合计拟腾退建设用地面积45.4723公顷


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乡村生态保护修复
乡村生态保护修复包含1个整理项目类型为地质灾害治理,建设规模为1.9668公顷,项目总投资730万元。

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风貌提升及历史文化保护
风貌提升及历史文化保护包含2个整理项目类型,其中乡村景观再塑项目建设规模19.4909公顷、基础设施建设项目建设规模11.4357公顷。风貌提升及历史文化保护提升范围共21.1322公顷,总投资28500.00万元。

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产业导入
产业导入包括农业配套设施项目、田园综合体项目和加工制造业项目,3个产业导入类型,合计建设规模20.0341公顷,总投资6760.00万元。

05
分期实施
按照“一年打基础,两年建样板,五年塑全貌”的工作目标去推进寨岗镇全域土地综合整治工作。
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第一年项目安排
重点实施垦造水田、恢复耕地、高标准农田建设,结合矿山修复计划开展增减挂钩,结合典型镇建设开展县域副中心基础设施建设和连南瑶族自治县现代农业配套设施(粮油仓储及冷链物流基础设施)建设等项目,预计共开展项目10个,其中农用地整理项目5个,乡村生态保护修复项目1个,建设用地整理项目1个,基础设施建设项目1个,乡村风貌及历史文化保护项目1个,产业导入项目1个。

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第二年项目安排
进一步实施城乡建设用地增减挂钩项目;结合第一年度农用地整理成效,实施零星农田优化调整项目,重点实施瑶族服务体验基地、瑶族风情温矿泉等产业项目。计划开展实施项目共11个,其中农用地整理项目2个,建设用地整理项目5个,产业导入项目2个,基础设施建设项目2个。

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中期储备安排
中期储备项目重点围绕两个一二三产业融合试点工程深入建设来谋划,重点实施存量203建设用地盘活利用、广东连南板洞省级自然保护区科普教育径建设等生态保护与修复项目,以及水稻公园、红色研学基地等一二三产业融合项目。纳入储备项目库的项目共25个,其中农用地整理项目5个,乡村生态保护修复项目5个,建设用地整理项目6个,产业导入项目9个,基础设施建设项目1个。

06
精品工程打造
方案近期重点在镇域内打造四个精品工程,包含生态保护与修复、基础设施建设、农用地整理与建设用地整理等项目,整合农用地整理、低效用地再开发、增减挂钩建新区等项目,主要通过土地整治联动产业导入,涵盖有近期项目及中期储备项目。
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瑶药主题一二三产业融合示范项目
瑶药主题一二三产业融合示范项目是以瑶药种植、制造和瑶医药康养、研学两方面为主题构建一二三产业融合发展模式。通过北江产业园重点引入绿色食品制造、瑶药制造企业。瑶药康养园采用园区化经营模式,通过租赁和流转集体农用地发展种植、体验、旅游一体的景区,同步盘活省道S261 西侧的旧采矿用地,进行康养设施开发建设。
以一体化的思维,通过土地流转、恢复耕地、建设用地增减挂钩腾空间(拆旧区于区外)、采矿用地盘活开发(可转为国有建设用地进行开发)等综合手段对土地进行盘活整理。预计可新增耕地380亩,新增耕地可用于中草药农科院和水稻种植园种植,或者进行耕地指标交易,按10万/亩计算,可获益3800万元。通过镇域内实施增减挂钩,落实建新区45亩,用于瑶药研学基地建设。建设仓储及冷链基地,为寨岗镇工农产品物流及仓储提供保障。

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果稻茶一二三产业融合示范项目
以瑶族特色工艺文化研学为主题,构建产业研学+红色研学+农旅体验+IP打卡的一二三产业综合体,延长产业链条。通过廻龙产业园重点引入民族特色产品制造企业。衔接已有的砂糖橘、蓝莓、油茶种植产业;引入红色文化、瑶族工艺研学相关运营产业。
以一体化的思维,通过土地流转、恢复耕地、高标准农田建设、203内存量用地盘活和旧厂房盘活等综合手段对土地进行盘活整理。可新增耕地51.34公顷(770亩),新增耕地可用于千亩方粮食种植基地种植,或者进行耕地指标交易;盘活203存量用地8.02公顷(120亩),分别用于瑶族服饰体验基地和农创基地建设使用。

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寨岗镇民族特色美丽城乡改造建设项目
挖掘客家文化内涵,提取文化要素,落实美丽圩镇“七个一”建设任务,提升风貌品质亮色。分别为建设一个美丽入口通道、建设一个绿美生态小公园、建设一条美丽示范主街、建设一个外立面提升样板、建设一个干净整洁的农贸市场、建设一条美丽河道、建设一个美丽圩镇客厅,以此打造寨岗镇综合服务核心和美丽乡居示范。
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山联项目区矿山修复增减挂钩土地复垦项目
利用生态手段进行矿山修复,按实际情况对矿山进行覆土复绿,建设矿山公园,恢复矿山生态并腾退196亩建设用地指标规模。
07
投资测算、资金筹措及财务平衡
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投资估算
政府财政资金:主要用于耕地恢复项目、高标准农田建设项目、增减挂钩项目、地质灾害治理项目、寨岗镇民族特色美丽城乡改造建设项目,拟投资13295.32万元。
政府专项债:主要用于垦造水田项目、低效用地整理项目、基础设施建设项目、寨岗镇民族特色美丽城乡改造建设项目、粮油仓储及冷链物流基础设施建设项目、寨南瑶族风情温矿泉基础设施项目,拟投资24509.60万元。
政策开发性金融资金:主要用于补充耕地项目、增减挂钩项目、基础设施建设项目,拟投资9058.92万元。
社会资金:主要用于明华增资扩产项目和寨南瑶族风情温矿泉基础设施项目,拟投资1700万元。

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资金平衡分析
本次项目收益主要分为农用地整理项目收益、建设用地整理项目收益和产业导入收益三个方面进行预测,预计寨岗镇全域土地综合整治工程总收益为66766.84万元。其中:
农用地整理项目收益:通过垦造水田项目,预计可产生水田指标234亩,按照30万元/亩,可获得水田指标收益7016.64万元。通过补充耕地项目,预计可产生耕地指标635亩,按照10万元/亩,可获得耕地指标收益6350万元。通过耕地“垦五奖一”政策,可获得建设用地指标127.09亩,按照50万元/亩,可获得6354.48万元收益。综上,农用地整理项目预期收益合计为19725.6万元。
建设用地整理项目收益:通过寨岗镇石径高界项目区增减挂钩复垦项目等增减挂钩项目,指标交易按照50万元/亩,预计可获得土地资源收益为27283.38万元,规模交易按验收通过规模的30%进行交易,交易价格为50万元/亩,预计可获得土地资源收益为8185.01万元。通过对其他低效闲置建设用地整治,可整理出建设用地47.52亩,按照用地出让和税收收益20万元/亩进行测算,预计可获得950.4万元。综上,建设用地整理项目预期收益合计为36418.79万元。
产业导入收益:通过对寨南瑶族风情温矿泉基础设施项目和明华增资扩产项目的用地出让,按照用地出让和税收收益20 万元/亩进行测算,预计可获得3264.11万元。通过引入粮油仓储及冷链物流基础设施建设项目,后续税收(15 年)预计可产生7358.34万元。综上,产业导入预期收益合计为10622.45万元。

备注:案例来源于网络公开信息
来源: 规划事儿