广州市规划院丨区域性中心城市如何破题城市更新?

“改造项目总是单个实施,缺乏统筹”“新区建设与老城提质如何平衡?”“市场资金不愿入场怎么办?”——当区域性中心城市站上城市更新的主舞台,这些痛点问题愈发凸显。为此,我院城市更新工作团队基于九江、黄石、景德镇等城市的实践,提炼形成了一套"润物细无声"的融入式有机更新模式,为区域性中心城市提供解题新思路。



01

当城市更新进入“3.0时代”

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区域性中心城市发展转型的突围战


城镇化率不断攀升的区域性中心城市,正经历从“摊大饼”到“绣花功”的转型阵痛:建设用地指标增量富余、新区建设为主和存量建设动力不足并存;城市更新改造多局限于单个项目改造或地块控规调整为主,更新手段单一;受经济体量制约,容易出现政府“投不起”、社会资本“不愿投”的困境。

同时,这些城市面临的不仅是物理空间改造,更涉及:

• 多部门协同的治理体系重构

• 有限财政下的精准投资

• 低市场热度下的长效运营

传统“大拆大建”模式难以为继,“有机更新”成为破局关键。九江、黄石、景德镇三城的探索,为区域性中心城市提供了“融入式有机更新”的鲜活样本——以系统治理思维将更新行动嵌入城市规划建设全流程,实现城市功能再造与文脉传承的双重跃升。



02

破局之道


老工业基地的涅槃重生:黄石模式

工业遗产活化城市双修|政企协同


黄石以“矿冶文明”为底色,创新“工业锈带”转型路径:

价值重塑:将华新水泥厂旧址改造为1907文化公园,保留大量工业建筑,植入文创展演、数字体验功能,打造“活态工业博物馆”。

系统治理:沿长江岸线实施生态复绿,搬迁123家化工企业,构建“江-湖-山”生态廊道,滨江公园带开放初期累计接待游客超100万人次。

政企联动:成立城市更新基金,引入中建三局等央企采用“投资+设计+运营”一体化模式,东钢遗址公园等项目建设为5A级景区。


黄石华新水泥厂

图源:网络公开资料


江湖名城的品质突围:九江实践

完整社区|滨水复兴|民生导向


九江围绕“山、江、湖、城”格局开展空间再造:

岸线重生:拆除九江港废弃码头,建设滨江漫步道,通过“悬吊式观景平台”设计保留港口起重机工业记忆,打造“长江最美岸线”。

细胞更新:在浔阳区推进多个完整社区建设,柴桑区公园社区新增社区食堂、日间照料中心等8类设施,通过市场化运营引入物业服务,进一步完善社区环境管理。

文旅赋能:活化动力机厂旧址,打造“九动文创园”,引进陶艺工坊、直播基地等新业态,带动周边商铺租金上涨120%。


九动文创园举办大学生艺术节

图源:网络公开资料


千年瓷都的文化复兴:景德镇样本

DIBO模式|工匠精神|全球IP


景德镇开创文化遗产活化的“瓷都范式”:

全链条运营:陶文旅集团主导陶溪川改造,采用设计(Design)-投资(Investment)-建造(Building)-运营(Operation)一体化模式,通过整合规划、资本、建设和运营环节,提供了从“土地财政”转向“文化资产运营”的可行路径。陶溪川已孵化青年创客品牌300余个,2024年国庆创单日最高客流量突破2万人次。

空间叙事创新:御窑博物馆以“窑拱”为设计母题,运用90万块老窑砖,打造“会呼吸的陶瓷圣殿”,获国际ArchDaily媒体报道。

匠人生态培育:通过春秋大集、陶然集等品牌活动,搭建国际化交流平台,吸引全球56个国家的3700多位陶艺家,建立“手艺人工坊+大师工作室+美院实训”传承体系,文创产品衍生收入占总营收近30%。


景德镇陶溪川工业遗产街区

图源:网络公开资料



03

融入式有机更新的“六个融入”秘籍


秘籍一

治理融入:组建“1+N”城市更新“联合舰队”

区域性中心城市依托已有的政府机构管理体系开展更新工作统筹。由城市住建部门或资源规划局统筹教育、体育、文广旅、卫健、水利、城管等相关部门开展城市更新,在专项规划、更新项目、行动时序三大方面实现统筹。通过“1+N”多部门统筹模式,有效引导各部门结合区域性中心城市的特色开展“定制化”城市更新工作。通过“年度项目包”统筹棚改、创文、产业升级等专项工作。


“1+N”多部门统筹模式示意图

图源:自绘


秘籍二

诊断融入:以体检评估为基础,AI+大数据精准把脉

区域性中心城市城市能级和经济规模有限,把城市体检发现的问题作为城市更新的重点,有利于以有限的资源精准实施城市更新。

城市体检评估运用信息化手段,包括手机信令分析、AI模拟、POI大数据、公众满意度分析、国土变更调查等,建立“体检诊断+更新治理”的良性循环机制,将体检结果作为城市更新项目清单和政府年度工作计划的重要依据。


综合多元化手段的更新体检评估流程示意图

图源:自绘


秘籍三

设计融入:城市更新×城市设计,建立规划传导和品质提升机制

城市设计是精细化管控城市风貌、塑造城市特色的有力手段。在现代化快速推进过程中,区域性中心城市独有的地域性风貌特质、本土文化基因容易在标准化建设浪潮中逐渐消解。在城市更新规划编制过程融入城市和重点片区城市设计,以片区城市设计引导城市更新单元建设,融入城市更新的项目策划、改造方式指引及高度与强度的调整,使区域性中心城市在更新项目中重塑城市魅力。如,九江市将片区城市设计融入城市更新专项编制阶段,十里河整治同步打造“非遗”文化长廊,实现“改造一处、激活一片”。


九江市融合城市更新和总体城市设计策划出“浔阳·九点九江”更新项目

图源:网络公开资料


秘籍四

金融融入:分类引导资金投向,政府资金“四两拨千斤”

针对财政资金有限,更新动力不足的特点,创新“资金拼盘”模式:在项目年度计划阶段就将项目按照盈利程度分类引导资金投向,拓宽融资渠道。

对于公园绿化、教育医疗、生态修复等“补短板”类项目,争取获得上级财政补助、市级财政资金、专项债资金等政府性资金;对于地产开发、商业设施、产业发展等经营性项目,可争取股权合作、债权类融资和REITs投资等市场资金;对于文旅文创、市政设施、应急建设等盈利性较难的项目,组合形成项目拼盘进行投融资方案设计。如,九江将黑臭水体治理(专项债)+千艺文创园(社会资本)+完整社区建设(财政资金)打包实施,撬动社会投资超50亿元。


分类引导财政与市场资金投向

图源:自绘


秘籍五

政策融入:定制化“政策工具箱”

针对更新中难啃的“硬骨头”,以降低制度成本和提高盈利性空间为导向,构建围绕纲领性顶层政策和具体操作细则的“1+N”定制化的城市更新政策工具包

对于城市近郊大量以存量为主、增存交错地区,推进成片连片改造,鼓励边角地/插花地等难以独立开发零散地块,纳入城市更新范围并“协议出让”,优先用于公服设施;对于民生短板地区、重点产业平台、创意街区,对超出规定提供公共服务设施、促进历史文化保护项目和“工改工”“工改新”项目等给与容积率奖励。如,九江市庐山站前区通过跨项目容积率调配,多挤出2万m²商业空间引入奥特莱斯。


“定制化”的城市更新政策工具包示意图

图源:自绘



04

融入式有机更新的广州实践——超大城市的模式进化


广州的城市更新工作已进入“深水区”:永庆坊的骑楼活化见证着历史街区的重生,广钢新城描绘着工业遗址的未来,猎德村的改造演绎着城中村的蜕变……当区域性中心城市以“润物细无声”的方式探索有机更新时,广州作为国家中心城市,可借鉴“融入式有机更新”探索超大城市治理范式


系统治理的纵深突破

在统筹与实施部门上,提出“1+N”规划统筹和管理协作模式:专项规划统筹,通过城市更新专项将各部门重点专项工作聚焦至城市战略地区;更新项目统筹,以片区、单元或完整居住社区作为统筹单元,整合独立、零散的项目,连片开展更新;行动时序统筹,以行动计划、年度计划打通部门条块分割,统筹各项工作时序。通过“1+N”多部门统筹模式,有效引导各部门结合城市特色开展“定制化”城市更新工作。


空间价值的动态平衡

借鉴景德镇陶溪川“设计-投资-运营”一体化模式,广州在太古仓改造中建议创新“文化当量置换”机制:按照开发商每修复1万㎡历史仓库可获配0.5万㎡商业空间经验计算,吸引文创机构入驻,历史建筑利用率进一步提高,构建起“空间保育-价值再生-收益反哺”的闭环生态。猎德村改造中可创新实践“针灸式更新”,保留核心宗祠建筑群,植入数字文博展馆和创客空间,实现“祠堂经济”进一步增长。


市民主体的渐进激活

借鉴九江"完整社区"理念、黄石"工业遗存活化基金"的政企合作机制,探索在广州城中村改造中落地升级,形成"留权益+引业态"的共生系统:保留原村民15%自主经营空间,配套建设社区记忆馆、共享厨房等柔性空间,培育出"祠堂咖啡""天台农场"等本土IP,实现租金收益与社区活力的双重提升。


数字孪生的创新赋能

在更新评估与调查上,综合城市体检、信息化、AI技术的集成与定制化运用,从诊断、诊疗到实施改造,直至精细化管理,强化城市体检成果转化,将体检结果作为城市更新项目清单和政府年度工作计划的重要依据。如,在白云机场旧址改造中,借鉴运用九江更新资源三维数据库经验,通过AI建模对工业厂房进行结构健康监测,探索开发“城市更新元宇宙”决策系统,使空间方案公众参与效率进一步提升。



结  语


当景德镇的窑火在广州黄埔古港化作数字光影,当黄石的工业记忆在珠江钢琴厂变身音乐综合体,“融入式有机更新”正突破城市能级边界。这种创新不是简单的模式移植,而是在系统思维框架下的在地进化——用绣花功夫织补城市基因,以制度创新平衡多元诉求,让超大城市更新既守住“老广州的乡愁”,又生长出“新广州的想象”。



供稿|国土与空间规划设计所

技术审核|总工程师办公室

文图编辑|办公室

来源:广州市规划院


发布于 2025-05-20 07:28:07
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