专项债券收购存量房源用作保障房全流程指引及案例分析
目录
一、前言
二、保障性住房政策汇总
三、保障性住房再贷款案例

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四、专项债券收购存量房操作流程
五、专项债券收购存量房案例
前言
在当前房地产市场深度调整期,通过专项债券收购存量商品房、商办用房等闲置资产用作保障性住房,正成为地方政府化解房企债务风险、优化资源配置的创新实践。
根据财政部、自然资源部联合发布的《关于运用地方政府专项债券资金支持保障性住房建设的通知》(财综〔2024〕35 号),2025 年全国已有广东、浙江、北京等 12 个省份获批专项债券额度超 2000 亿元,用于收购房企库存房源、低效商业项目及闲置土地,重点支持保障性租赁住房、共有产权住房等民生工程。
这一政策通过 “政府主导 + 市场运作” 模式,既为房企提供流动性支持,又能快速增加保障性住房供给,实现房地产市场 “去库存、稳民生、促转型” 的多重目标。
01
保障性住房政策汇总
国家层面

一、2024年8月2日,中国人民银行召开2024年下半年工作会议,学习贯彻党的二十届三中全会精神。会议要求,扎实做好金融支持融资平台债务风险化解。防范化解房地产金融风险,落实好3000亿元保障性住房再贷款政策,促进加快建立租购并举的住房制度。推动建立权责对等、激励相容的风险处置机制,积极稳妥推动存量风险处置。
二、2024年8月23日,国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会,住房和城乡建设部副部长董建国提到,对列入今年计划建设的项目,落实好财税、土地、金融等支持政策,加快项目开工、建设进度,加强工程质量安全监管,尽早开展配租、配售,让群众早日实现入住。结合当地房地产市场情况,积极推进收购已建成的存量商品房用作保障性住房工作,推动条件成熟的项目加快完成收购,及时配租、配售。
三、2024年12月16日,国务院总理李强主持召开国务院常务会议,学习贯彻中央经济工作会议上的重要讲话精神,对贯彻落实中央经济工作会议决策部署作出安排。会议指出,要实行地方政府专项债券投向领域“负面清单”管理,允许用于土地储备、支持收购存量商品房用作保障性住房,扩大用作项目资本金范围。要优化项目审核和管理机制,适度增加地方政府自主权和灵活性,提高债券发行使用效率。要强化专项债券全流程管理,完善资金监管机制和偿还机制。要做好明年专项债券发行使用,尽早形成实物工作量,为推动经济持续回升向好提供有力支撑。
四、12月24日至25日,全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议系统总结2024年工作,部署进一步全面深化住房城乡建设领域改革,明确2025年重点任务,奋力推进住房城乡建设事业高质量发展。在保障性住房方面,会议指出,2025年,以需定购、以需定建,增加保障性住房供给,配售型保障房要加大力度,再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。着力优化和完善住房供应体系,加快发展保障性住房,满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求,支持城市政府因城施策,增加改善性住房特别是好房子供给。
2023年9月,国务院印发的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出加大对保障性住房的政策支持,在城区人口超过300万的城市先行先试。本报告以此类城市为监测对象共35个,分别为北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、天津、武汉、西安、杭州、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、福州、长春、南昌、东莞、佛山、无锡、常州。
地方层面(不完全统计)

一、成都正式出台公租房管理办法
保障对象也由原家庭10万元(单身5万元)调整为人均不高于上年度成都市城镇居民人均可支配收入,收入线上调将保障更多住房困难家庭。配租面积也进一步调整,配租面积原则上不超过60平方米。申请对象是个人的,配租面积超过40平方米部分按市场租金收取。申请对象是家庭的,配租面积超过60平方米的部分按市场租金收取。
二、广州发布配售型保障性住房试行管理办法
配售型保障房主要为了满足工薪收入群体刚性住房需求。符合产权清晰、位置适宜、面积适中等条件的存量房可以转化为配售型保障性住房。新建配售型保障性住房项目单套建筑面积原则上不超过90平方米,以实用紧凑型的两居室、三居室成套住房为主。同时,《广东省关于推进保障性住房建设的实施方案》(2024 年修订)提出,支持广州、深圳等城市通过专项债券收购存量商品房用作保障性租赁住房,2025 年计划新增保障性住房 50 万套。
三、哈尔滨印发保障性住房配售管理办法
,新建保障性住房配售价格均价由成本、税金和利润构成。存量住房转化的保障性住房配售价格均价由存量住房建设单位结合房屋成本及周边住房价格等因素合理确定。存量住房转化为保障性住房的,结合现有房源实际,原则上单套建筑面积不超过120平方米。配售管理方面,保障性住房实行配售制,统一纳入市房屋联机备案系统管理。
四、哈尔滨发布配售型保障性住房购买资格管理办法
申请配售型保障性住房购买资格以家庭为单位,申请家庭确定一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为主申请人,其配偶及未成年子女为共同申请人;成年单身居民作为单身户家庭独立申请;每个申请家庭只能享受(包括购买、继承、受赠等方式)一套保障性住房。
五、佛山征集已建成存量商品房用作保障性住房
拟收购的已建成存量商品房项目须同时符合下列条件,优先选择整地块或整栋未销售的项目:用于配售型保障性住房的,单套建筑面积在50平方米以上、不超过120平方米,以100平方米以下户型为主;用于保障性租赁住房的,以单套建筑面积不超过70平方米的小户型为主;项目已完成竣工验收备案,手续齐全,符合办理商品房首次登记条件;抵押合同明确转让须经抵押权人同意的,抵押人应当取得抵押权人同意;项目涉及债权债务关系清晰。长沙也发布了类似通知。
六、乌鲁木齐明确一年内成交的住宅用地不再配建保障性住房
2024年8月1日至2025年7月31日挂牌成交的住宅用地,房地产企业不再配建保障性住房(公共租赁住房、经济适用房等)。对已配建的经济适用房,在满足现有申请群众需求的前提下,房地产企业可缴纳土地出让金转为普通商品住房自主销售。
七、合肥发布保障性租赁住房实施意见
支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房;建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。持住房租赁企业发行债券融资,推动保障性住房 REITs 试点。允许企业利用自有土地建设保障房,土地用途可调整为居住用地且不补缴价款。
八、辽宁发布加大存量商品房收购力度实施方案
2025-2027年计划收购存量商品房12万套,用于公租房、养老服务用房等5类用途。
2024年5月,央行新设立3000亿元保障性住房再贷款,成为商品房去库存、筹集保障房最重要的资金来源,金融机构的积极性也得到激发,各地通过发行专项债,为收购存量商品房提供了资金来源。
关于资金用途、申请流程及监管要求,可参照《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》(银发〔2024〕110 号)
02
保障性住房再贷款案例
一、辽宁省大连市
2025年2月,大连市获得辽宁省首笔保障性住房再贷款支持,国家开发银行大连分行发放贷款1.71亿元,支持收购1126套存量商品房(总建筑面积3.63万平方米),改造为青年人才公寓。
二、安徽省六安市、亳州市
六安市舒城县:2024年11月,中国银行、农业银行联合授信1.05亿元,支持收购万达公寓685套小户型商住公寓,改造为保障性租赁住房,租金较市场价低 30%。
亳州市蒙城县:农业发展银行授信4.3亿元,收购濮水庄园865套住宅,配套建设社区服务中心、停车场等设施,预计2025年6月投用。
三、湖南省长沙市
2024年12月,邮储银行发放1亿元贷款,支持长沙市保障性住房建设发展有限公司收购436套存量商品房,用作配租型保障房,租金按成本价加5%利润测算。
四、重庆市
重庆嘉寓房屋租赁公司通过工商银行贷款3亿元,收购1020套商品房改造为保障性租赁住房,项目入住率达79%,租金较同地段低25%。
五、江苏省苏州市
国家开发银行牵头发放11亿元银团贷款,支持地方国企收购房企未售房源,改造后按 “保本微利” 原则配售,单套面积控制在90平方米以。
六、 湖北省武汉市、河南省郑州市
2024年10月,农发行向武汉城投集团发放5.8亿元贷款,收购3个商品房项目1200套房源,改造为人才公寓,租金按市场价50%执行。
郑州地产集团通过再贷款支持,收购沁河苑、惠康佳苑等项目910套住房,引入智慧物业管理,申请人数超5000人。
七、 广西柳州市
2025年3月,国家开发银行广西分行发放3.14亿元贷款,支持收购21个小区近10万平方米存量商品房,新增超千套保障房,重点解决产业工人住房问题。
03
专项债券收购存量房操作流程
一、摸清底数
本级保障性住房管理部门(一般为住建部门,下同)要掌握保障性住房的建设情况,是否需要收购存量商品房用作保障性住房。
二、确定收购范围及标准
1.房源类型:根据需要,划定已建成未出售的商品房、在建工程(如郑州允许优质在建房源纳入)、企业停工项目(如保定收购 1895 套存量房)。
2.地理区位:根据 保障房的用途,选择在轨道交通站点、公共交通枢纽周边;商业商务区、工业园区、医院、学校附近;产业园区、高校科研院所周边的存量房源。排除生态保护红线、开发边界外的土地、配套设施严重不足的偏远区域。
3.项目手续:项目立项、土地、规划、竣工验收备案情况,手续是否齐全,是否符合办理商品房首次登记条件;是否征得抵押权人同意,项债权债务关系是否清晰。
4.房源征集与申请:开发企业向地方保障性住房管理部门提交书面申请及房源资料或相关部门划定征求范围。
三、确定收购成本
1拟收购房源套数;后续还需要建设或装饰、装修资金;配套基础设施的建设情况;
2.委托第三方评估机构测算土地或房屋的重置成本、市场租金(如:土地购买成本+建安成本+5%利润)。
四、收益测算
1.市场租金调研、申请专项债券资金规模和期限、租金覆盖专项债券本息倍数是否符合要求(至少达到1.2倍,部分地区1.3倍以上)。
五、申报发行
1纳入住建台账;
2.编制可行性研究报告、专项债“一案三书”,纳入发改委重大项目及财政债务管理系统。
04
专项债券收购存量房案例
上饶市:专项债配套再贷款收购 105 套人才公寓

2024 年 12 月,上饶市通过保障性住房再贷款(2400 万元)与专项债结合,收购尚书苑项目 105 套存量房,改造后用作人才公寓。
合肥市:1.4 亿元专项债筹集 3835 套保障性租赁住房

2024年,合肥市通过专项债1.4亿元(期限7年,利率 3.0%)与财政奖补结合,筹集 3835 套保障性租赁住房,重点解决新市民、青年人住房需求。该项目是安徽省最大规模的存量房收购案例,配套 “人才定向供应” 政策。
财政奖补:按户型面积分档补贴,例如 90 平方米以下房源补贴 1.5 万元 / 套。
武汉市:专项债与再贷款结合收购 1200 套配租房

2024 年 9 月,武汉市通过专项债与再贷款结合,收购 1200 套存量商品房,改造后用作配租型保障性住房。
引入房企参与改造,出资比例 20%。
END
来源:一炎段之
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